부동산공부를 경매장 문턱에서 다시 배웠다

경매장에 처음 따라온 분과 물건을 볼 때면 꼭 같은 장면이 나온다. 감정가 3억 원짜리 아파트가 2억 4천만 원까지 내려왔다는 말에 눈빛이 달라진다. 나도 처음에는 그랬다. 그런데 10년 넘게 입찰장을 다니며 배운 부동산공부는 할인율을 계산하는 데서 시작하지 않았다. 내가 모르는 비용과 권리를 찾아내는 데서 시작했다.

싼 물건이라는 말부터 의심하게 됐다

감정가는 현재 팔릴 가격이 아니다. 평가한 시점도 다르고, 집 상태가 달라졌을 수도 있다. 유찰 횟수만 보고 시세보다 싸다고 판단하면 첫 단추부터 어긋난다. 나는 관심 물건이 생기면 같은 단지, 비슷한 면적과 층의 최근 실거래를 먼저 본다. 그다음 현재 나온 매물의 호가를 보되, 호가를 곧 받을 수 있는 돈으로 잡지는 않는다.

예를 들어 비슷한 집의 최근 거래가가 3억 원이고 경매 최저가가 2억 4천만 원이라고 치자. 숫자만 보면 6천만 원이 남는다. 하지만 실제 입찰 경쟁으로 2억 6천만 원에 낙찰받고, 수리와 취득 비용, 대출 이자, 점유자와 협의하는 데 드는 돈을 합치면 여유가 빠르게 줄어든다. 팔 때 드는 비용과 세금까지 생각하면 최저가와 시세의 차이는 수익이 아니다.

실거래를 볼 때도 한 건만 집어 들지 않는다. 같은 동네라도 도로를 사이에 두고 분위기가 달라지고, 같은 아파트에서도 저층·탑층·향·수리 상태에 따라 가격이 벌어진다. 사진이 깔끔한 매물의 가격을 내부를 보지 못한 경매 물건에 그대로 붙이는 실수를 여러 번 봤다. 물건을 보러 갈 수 있다면 건물 외관, 주차, 누수 흔적, 주변 중개업소의 매도 반응까지 확인한다. 집 안을 못 봤다면 수리비에는 그만큼 여유를 둔다.

권리분석은 등기부 한 장으로 끝나지 않았다

초보 시절에는 말소기준권리라는 단어만 알면 권리분석이 끝난 줄 알았다. 현장에서는 그렇게 간단하지 않았다. 지금은 등기사항증명서에서 소유권과 담보권, 압류 등의 흐름을 보고, 법원경매정보의 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 함께 읽는다. 건물의 용도와 면적은 건축물대장과도 맞춰 본다. 서류마다 적힌 내용이 다르거나 빠진 부분이 있으면 바로 입찰가를 쓰지 않는다.

특히 점유자가 있을 때는 전입 시점, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 따로 확인한다. 선순위 임차인이 보증금을 전부 배당받지 못하는 상황이라면 매수인이 부담할 가능성이 있다. 다만 사람 이름 옆에 적힌 날짜 하나로 단정할 일은 아니다. 주택인지 상가인지, 권리가 언제 성립했는지, 실제로 어떤 범위를 점유하는지에 따라 판단이 달라진다. 서류만으로 애매하면 법원 기록을 더 확인하고 전문가에게 사건 자료를 보여준다.

공매 물건도 이름만 바뀐 경매처럼 다루지 않는다. 온비드의 물건별 공고와 재산 명세, 인도 조건을 읽고 내가 넘겨받을 권리와 비용을 따져야 한다. 입찰 전에 확인할 수 없는 부분이 크면 예상 수익을 높여 잡는 게 아니라 그 물건을 후보에서 뺀다. 모르는 권리를 낙찰 뒤에 공부하는 일은 대체로 비싸다.

명도와 대출은 낙찰 뒤에 시작하면 늦었다

점유자가 있다는 사실만으로 무조건 겁먹을 필요는 없다. 그렇다고 명도를 달력에 한 줄 적고 끝낼 수도 없다. 누가 살고 있는지, 임차인인지 소유자인지, 이사할 곳을 구할 시간이 필요한지에 따라 협의의 길이가 달라진다. 나는 현장에 가서 우편함과 출입 흔적을 살피고, 무리하게 집 안을 확인하려 들지는 않는다. 현황조사서의 점유 내용도 조사 당시의 기록이라는 점을 기억한다.

낙찰받고 잔금을 치르기 전에는 자금 일정이 특히 빡빡하다. 경락잔금대출이 된다는 말만 믿고 자기자본을 모두 입찰보증금과 계약 비용에 묶어 두면 곤란하다. 금융기관이 보는 물건 상태와 개인의 소득·기존 대출에 따라 가능 금액과 조건이 달라질 수 있다. 입찰 전에 금융기관 여러 곳에 물건 정보를 주고 예상 한도를 확인하되, 확정된 돈처럼 계산하지 않는다. 대출이 줄어들어도 잔금을 낼 현금 계획이 있어야 한다.

명도 비용도 숫자로 적는다. 협의가 순조로우면 적게 들 수 있지만, 오래 걸리면 이자와 관리비가 계속 쌓인다. 체납 관리비는 항목별 성격에 따라 부담 관계가 달라질 수 있으니 관리사무소에 금액과 내역을 확인한다. 수리 기간까지 더하면 낙찰일부터 바로 임대료가 들어오거나 매도가 된다는 계산은 현실과 멀어진다.

내 입찰가는 세 장의 계산에서 나온다

나는 후보 물건마다 가격을 세 번 적는다. 첫째, 비슷한 물건이 실제로 거래된 가격. 둘째, 취득과 수리, 점유자 협의, 보유 기간의 이자, 매도 비용까지 넣은 총투입액. 셋째, 예상이 틀어졌을 때 버틸 수 있는 최대 입찰가다. 취득세와 양도 관련 세금은 보유 주택 수와 거래 상황 등에 따라 달라질 수 있어 해당 시점의 조건으로 다시 계산한다.

가상의 숫자로 보면 더 선명하다. 비슷한 집이 3억 원에 거래됐고 2억 6천만 원에 낙찰받았다고 치자. 취득과 등기에 1천만 원, 수리에 1천5백만 원, 점유자 협의와 보유 이자에 1천5백만 원을 예상하면 총투입액이 벌써 3억 원이다. 여기에 매도 비용이나 예상 밖의 수리가 붙으면 손해 쪽으로 기운다. 그래서 입찰장 분위기에 휩쓸려 100만 원씩 더 쓰는 일이 생각보다 위험하다.

부동산공부를 오래 할수록 모르는 물건에 자신감이 붙는 게 아니라, 손을 떼야 할 물건이 빨리 보인다. 서류가 서로 맞지 않거나 점유 관계를 설명할 수 없고, 비용을 넉넉히 넣었을 때 남는 돈이 없다면 나는 입찰표를 접는다. 경매장에 갔다가 빈손으로 돌아오는 날도 많다. 그날 아낀 돈이 다음 물건을 제대로 볼 여유가 되곤 했다.