안심전세 앱을 켜고도 계약을 멈춘 이유
얼마 전 지인이 전셋집 하나를 보여줬습니다. 안심전세 앱에서 시세도 확인했고 중개사도 괜찮다고 했답니다. 그런데 등기부를 펼쳐 보니 근저당권 채권최고액이 꽤 컸습니다. 경매 물건을 볼 때도 그렇지만, 집값만 보고 돈이 안전하다고 판단하면 가장 중요한 순서를 놓치기 쉽습니다.
앱에서 본 시세와 돌려받을 돈은 다릅니다
안심전세는 주택도시보증공사가 제공하는 전세 계약 점검 서비스입니다. 주택 시세와 전세가율, 위험성 진단, 임대인 정보, 보증 가입 가능 여부 등을 확인하는 데 쓸 수 있습니다. 저는 빌라처럼 가격을 가늠하기 어려운 집을 볼 때 먼저 시세 범위를 확인합니다. 다만 앱에 표시된 가격을 그 집의 확정 매매가나 경매 낙찰가로 받아들이지는 않습니다.
가령 앱에서 2억 원 안팎으로 보이는 집이라도 비슷한 면적의 최근 거래가 1억 7천만 원에 몰려 있다면 보증금 1억 6천만 원은 부담스럽습니다. 경매에선 감정가보다 낮게 낙찰될 수도 있고, 매각대금에서 앞선 권리자가 먼저 돈을 가져갈 수도 있습니다. 앱의 시세와 국토교통부 실거래가 공개 자료를 함께 보고, 거래가 드문 신축 빌라는 가격을 더 보수적으로 잡습니다.
근저당 4천만 원을 숫자 하나로 넘기면
지인이 가져온 집을 설명할 때 저는 이런 계산을 해줬습니다. 보증 심사에 쓰이는 주택가격이 2억 원이고 선순위채권이 4천만 원이라면, 주택도시보증공사의 일반적인 반환보증 한도 계산은 2억 원의 90%에서 선순위채권 4천만 원을 뺀 1억 4천만 원입니다. 전세보증금이 1억 5천만 원이면 이 계산만으로도 한도를 넘습니다. 실제 심사에는 주택가격 산정 방식과 다른 요건도 적용되니 앱의 사전 진단을 보증 승인으로 생각해서는 안 됩니다.
여기서 등기부 을구의 ‘채권최고액’을 봐야 합니다. 집주인이 말하는 대출 잔액만 듣고 계산하면 안 됩니다. 갑구에서는 소유자와 압류·가압류·경매개시결정 같은 권리침해 여부도 확인합니다. 제가 입찰장에서 본 물건 가운데는 계약 당시엔 평범한 임대차였지만, 이후 권리관계가 복잡해져 보증금 회수까지 오래 걸린 경우가 있었습니다. 그래서 계약서를 쓰는 날과 잔금을 치르기 직전에 등기사항증명서를 다시 확인합니다.
다가구라면 다른 세입자 보증금도 봐야 합니다
다가구주택은 특히 조심스럽습니다. 건물 전체가 하나의 소유권으로 경매에 나올 수 있는데, 내 방의 보증금만 계산해서는 배당 순서를 알 수 없기 때문입니다. 먼저 들어온 세입자의 보증금, 근저당권, 세금 문제까지 겹치면 겉으로 보이는 전세가율보다 회수 위험이 커집니다. 주택도시보증공사도 단독·다중·다가구주택의 보증한도를 볼 때 앞선 세입자의 보증금 등을 고려합니다.
이런 집을 볼 때 저는 건물 등기와 토지 등기를 모두 확인하고, 건축물대장의 용도·위반건축물 표시도 대조합니다. 중개사와 임대인에게 다른 임차인의 보증금 및 계약 현황을 확인할 자료를 요청하고, 확인되지 않는 금액은 없는 돈으로 치지 않습니다. 안심전세의 점검 항목은 빠뜨린 질문을 찾는 데 유용하지만, 입력하거나 확인할 수 없는 선순위 보증금까지 알아서 없애주지는 않습니다.
계약 전 확인과 보증 발급은 별개의 단계입니다
안심전세에서 임대인 정보와 보증 가능 여부를 확인했다면 그 결과를 바탕으로 계약 조건을 따져야 합니다. 임대인 정보조회 기능의 이용 조건과 서비스 상태는 신청 시점에 확인하는 게 좋습니다. 조회 결과에 문제가 없더라도 새 채무가 생기거나 등기가 바뀔 수 있습니다. 계약서에는 잔금 전 권리관계 유지와 보증 가입이 거절됐을 때의 처리 방법을 구체적으로 협의해 적어두는 편이 낫습니다. 말로만 ‘보험 될 거예요’라고 들은 것은 분쟁이 생겼을 때 기대기 어렵습니다.
입주 뒤에는 전입신고와 확정일자, 반환보증 신청까지 실제로 마쳤는지 확인해야 합니다. 보증 가입 가능성 조회와 보증서 발급은 같은 일이 아닙니다. 지인에게도 앱 화면을 다시 보여달라고 하기보다 등기부와 계약 조건부터 다시 맞춰보자고 했습니다. 전세에서는 마음에 드는 집을 놓치는 것보다, 돌려받을 돈의 순서를 모른 채 계약하는 쪽이 훨씬 비쌉니다.
