집매매 하려다 경매장까지 갔던 날
몇 년 전, 집매매를 알아보던 지인이 저를 경매장에 데려갔습니다. 마음에 둔 아파트의 매도 호가는 4억 6천만 원인데, 같은 단지 물건이 경매에 나왔다며 눈을 반짝이더군요. 입찰가로 생각한 돈은 3억 9천만 원. 얼핏 보면 7천만 원을 아끼는 거래였습니다. 저는 먼저 그 집에 누가 살고 있는지 물었습니다. 지인은 그때까지 등기부만 봤다고 했습니다.
집매매 가격과 경매 낙찰가는 같은 숫자가 아니다
일반 매매에서는 집 안을 보고, 매도인과 잔금일을 맞추고, 계약 조건을 협의할 수 있습니다. 경매는 다릅니다. 내부를 못 보는 경우가 많고, 낙찰 뒤 점유자를 만나야 할 수도 있습니다. 싸게 산 듯한 차액에는 그 불확실성을 감당하는 값이 들어 있습니다.
당시 저는 호가 대신 같은 단지의 최근 거래와 현재 나온 매물을 따로 적었습니다. 저층인지, 수리 상태가 어떤지, 전세를 끼고 거래됐는지도 갈라 봤고요. 비교할 만한 집의 거래가가 4억 3천만 원이라면 4억 6천만 원 호가를 기준으로 수익을 계산할 수는 없습니다. 매도인이 받고 싶은 가격과 내가 다시 팔 수 있는 가격은 다르니까요.
경매 물건의 감정가도 지금 시세를 대신하지 못합니다. 감정한 시점과 입찰일 사이에 시장이 움직일 수 있고, 같은 면적이라도 동과 층에 따라 가격이 벌어집니다. 국토교통부 실거래가 자료를 볼 때는 거래일과 실제 비교 대상까지 확인합니다. 숫자 하나만 골라 놓으면 어느 집이든 싸 보입니다.
입찰 전에는 사람과 권리를 함께 봐야 한다
법원경매정보에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 읽고 등기사항증명서와 대조하는 게 제 첫 순서입니다. 서류마다 확인하는 내용이 다릅니다. 등기에는 권리관계가, 현황조사서에는 조사 당시의 점유 내용이 담깁니다. 어느 한 장만 보고 ‘깨끗하다’고 말하기 어렵습니다.
특히 임차인이 있으면 전입일, 점유 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 날짜 순서로 적어 봅니다. 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안을 가능성이 있는지에 따라 입찰 가능한 가격 자체가 바뀝니다. 현황조사서에 적힌 내용과 실제 점유가 다를 수도 있으니 현장에서도 확인해야 합니다. 서류가 서로 맞지 않거나 보증금 관계를 설명할 수 없다면, 초보에게는 입찰하지 않는 편이 낫습니다.
지인이 보던 집도 ‘소유자 거주’라는 말만 듣고 들어가기엔 찜찜했습니다. 우편함과 관리사무소에서 파악한 분위기가 달랐고, 서류에는 점유 관계를 더 확인해야 할 대목이 있었습니다. 그날 우리는 입찰표를 쓰지 않았습니다. 낙찰을 놓친 것보다 모르는 보증금을 안고 낙찰받는 일이 훨씬 비쌉니다.
7천만 원 차이가 장부에서는 얼마나 남을까
이해를 돕기 위해 당시 검토 방식을 단순한 숫자로 다시 적어 보겠습니다. 비교할 만한 매매가가 4억 3천만 원, 예상 낙찰가가 3억 9천만 원인 집입니다. 처음 보이는 차이는 4천만 원입니다. 여기에 취득 관련 비용 1천8백만 원, 수리비 5백만 원, 점유자와 협의하며 들 수 있는 비용 3백만 원, 이자와 보유 비용 6백만 원을 예상하면 투입액은 4억 2천2백만 원입니다. 팔 때 4억 3천만 원을 받더라도 8백만 원만 남는 계산입니다.
이 8백만 원도 이익으로 확정된 돈은 아닙니다. 매도할 때의 중개보수와 양도소득세, 추가 수리비가 빠져 있습니다. 실제 취득세와 양도세는 주택 수, 보유 기간, 지역과 거래 조건 등에 따라 달라집니다. 세금과 대출 가능액은 입찰 전에 본인 상황으로 다시 확인해야 합니다. 경락잔금대출이 예상보다 적게 나오면 잔금을 치를 현금도 따로 필요합니다.
저는 입찰가를 정할 때 예상 매도가에서 모든 비용을 빼고, 그래도 남겨야 할 여유 금액을 한 번 더 뺍니다. 점유가 늦어지거나 매도가가 내려갈 때 버틸 돈입니다. 그 금액을 넣었더니 입찰가가 너무 낮아진다면, 그 물건은 제게 맞지 않는 겁니다.
낙찰 뒤의 일정까지 그려져야 입찰할 수 있다
낙찰은 집 열쇠를 받는 날이 아닙니다. 매각 허가, 대금 납부, 소유권 이전과 점유 해결까지 시간이 걸립니다. 점유자와 대화가 잘 풀릴 수도 있지만, 그렇지 않을 때의 절차와 비용도 생각해 둬야 합니다. 일반 집매매에서 잔금일과 이사일을 맞추는 것과는 체감이 꽤 다릅니다.
초보에게 제가 권하는 연습은 입찰보다 먼저 한 물건의 장부를 끝까지 써 보는 일입니다. 최근 비교 거래 세 건, 서류상 권리와 현장 점유, 예상 수리비, 대출이 줄었을 때 필요한 현금, 매도가가 5% 내려갔을 때의 손익까지요. 빈칸이 남으면 그게 아직 확인하지 못한 위험입니다.
경매장에서 돌아온 그날, 지인은 ‘안 쓰고 나오니 좀 허무하다’고 했습니다. 저도 그 마음을 압니다. 그래도 집매매든 경매든, 서류와 현장을 보고도 설명할 수 없는 돈이 남아 있다면 저는 그 집을 보내줍니다. 다음 물건은 또 나오지만, 한 번 잘못 떠안은 비용은 오래 갑니다.
