대구상가주택매매 현장을 돌며 계산이 달라졌다

대구에서 상가주택을 보러 다닐 때 가장 먼저 눈에 들어오는 건 1층 간판이다. 임차인이 오래 장사한 듯 보이면 위층 방까지 안정적으로 월세가 나올 것 같다. 저도 처음엔 그 분위기에 마음이 움직였다. 그런데 현관 옆에 붙은 임대 안내문 한 장, 계단을 올라가야 보이는 누수 자국 하나가 수익 계산을 완전히 바꿔놓는 경우가 있었다.

대구상가주택매매를 볼 때 저는 매도인이 말하는 월세보다 임대차계약서와 건물 상태를 먼저 본다. 상가와 주택이 한 건물에 있어 확인할 사람이 많고, 빈 공간이 생겼을 때 드는 비용도 서로 다르기 때문이다.

월세 250만 원이라는 말부터 쪼개 봤다

계산이 어떻게 달라지는지 가상의 물건으로 보자. 매매가 6억 원, 1층 상가 월세 150만 원, 위층 주택 두 가구가 각각 50만 원이면 연 임대료는 3,000만 원이다. 매매가로 나눈 단순 수익률은 5%다. 매물 설명에는 이 숫자가 크게 적힌다.

하지만 상가가 반년 비면 그해 임대료는 2,100만 원으로 줄어든다. 여기에 옥상 방수와 배관 수리비로 1,200만 원이 들고, 대출 3억 원의 이자를 연 5%로 가정하면 이자만 1,500만 원이다. 임대료에서 이자와 수리비를 빼면 600만 원이 부족하다. 취득 관련 비용, 중개보수, 보유세, 보험료, 공실 중 관리비를 넣기 전 숫자다. 대출금리와 수리비는 설명을 위한 가정이지만, 공실 하나가 현금 흐름을 흔드는 방식은 그대로다.

보증금도 월세처럼 수익으로 세면 안 된다. 예를 들어 상가 보증금 3,000만 원과 주택 두 가구의 보증금 2,000만 원씩, 합계 7,000만 원을 승계한다면 그 돈은 나중에 임차인에게 돌려줘야 할 채무다. 매수 때 필요한 현금 계산과 계약이 끝날 때 필요한 현금 계산을 따로 해둬야 한다.

같은 대구라도 한 블록 차이가 컸다

대구라는 지명만으로 상권을 묶어 보면 가격 판단이 흐려진다. 큰길에 붙은 점포와 한 블록 안쪽 점포는 차량에서 보이는 정도부터 다르다. 대학가처럼 학기 중 유동인구가 몰리는 곳도 있고, 주거지 생활상권처럼 저녁 수요가 더 중요한 곳도 있다. 그래서 저는 낮 한 번 보고 끝내지 않는다. 평일 저녁과 주말에 다시 가서 셔터가 내려간 점포 수, 주차 동선, 실제 손님이 드나드는 방향을 본다.

시세를 비교할 때도 매물 호가 세 건만 나란히 놓지는 않는다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주변 단독·다가구와 상업·업무용 거래를 각각 확인하고, 대지면적·도로 접면·건축연도·층별 용도가 얼마나 다른지 적는다. 공개된 거래가격은 출발점이다. 1층 상가의 위치와 임대 상태가 다르면 같은 면적의 건물도 같은 값으로 볼 수 없다. 최근 거래가 적은 골목이라면 비교 폭을 넓히되, 왜 가격을 조정했는지 스스로 설명할 수 있어야 한다.

계약서보다 건축물대장에서 먼저 멈춘 적도 있다

현장에서 흔한 장면이 있다. 매도인은 위층을 주거용으로 임대하고 있는데 건축물대장에는 해당 공간의 용도가 다르게 적혀 있다. 옥상에 방처럼 쓰는 공간이 있는 경우도 있다. 임대료가 실제로 들어온다는 말만 믿고 값을 매기면 곤란하다. 건축물대장의 층별 용도, 면적, 위반건축물 표시를 현장과 맞춰 보고, 차이가 있으면 관할 구청에 적법한 사용 여부와 필요한 조치를 확인한다. 수선 가능성과 비용이 확인되지 않으면 그 공간의 월세를 안정적인 수입으로 잡지 않는다.

등기사항증명서에서는 소유자와 근저당권, 가압류 같은 권리를 본다. 매매계약 때 본 서류를 잔금일에도 다시 확인해야 한다. 그 사이 권리관계가 달라질 수 있어서다. 토지이용계획과 도로 조건도 함께 살핀다. 건물을 고쳐 쓰거나 나중에 다시 팔 생각이라면 현재 월세만큼이나 출구 가격에 영향을 준다.

상가 임차인과 주택 임차인은 따로 확인했다

상가주택은 임차인 숫자만 세고 넘어가기가 쉽다. 저는 호실마다 임대차계약서, 보증금, 월세, 계약 기간, 연체 여부, 실제 점유자를 대조한다. 주택은 전입과 확정일자 등 임차인의 권리관계를, 상가는 점유와 사업자등록, 확정일자 등 관련 사항을 확인해야 한다. 상가건물 임대차보호법과 주택임대차보호법의 적용 방식이 같지 않으니, 한 장짜리 임대 현황표만으로 판단할 일이 아니다.

특히 매도인이 말하는 임대료와 입금 내역이 다르면 이유를 물어야 한다. 월세를 몇 달 밀린 점포인지, 임대료를 깎아주기로 한 별도 약속이 있는지, 보증금에서 연체액을 제하고 있는지에 따라 인수 뒤 받을 돈이 달라진다. 계약 전에는 임차인별 권리와 보증금 승계 범위를 명확히 하고, 특약에도 인도 상태와 미납 관리비 등의 처리 방법을 구체적으로 적는 편이다. 권리 순서나 인수 범위가 복잡한 물건은 계약금을 넣기 전에 전문가와 서류를 맞춰 본다.

세금 역시 매매가 하나로 끝나지 않는다. 주택과 상가가 섞여 있어 취득 단계의 세금, 상가 부분의 부가가치세 처리, 이후 보유·매각 때의 세금은 사실관계에 따라 달라질 수 있다. 계약서에 가격을 어떻게 적을지부터 세무 전문가와 확인해 두면 잔금일에 예상 밖의 현금이 필요한 일을 줄일 수 있다. 대출도 매물 광고의 가능 금액을 그대로 믿지 않고, 임대차 현황과 내 소득 자료를 들고 금융기관에서 실제 조건을 확인한다.

현장에서 마음에 드는 건물을 만나면 계산이 느슨해지기 쉽다. 그럴수록 빈 점포 하나와 큰 수리 한 번을 숫자에 넣어 본다. 그 뒤에도 감당할 수 있는 가격이라면 비로소 그 건물을 다시 보게 된다.