구로 구로동 상가 경매, 1회 유찰 13억

한줄 요약

9월 29일 입찰, 1회 유찰 후 최저가 13억 4,632만원으로 입찰 기회.

물건 들여다보기

경매물건 주소 서울특별시 구로구 구로중앙로 134, 제지하1층 제비1가009호 (구로동, 신구로자이 나인스에비뉴)

서울 구로구 구로동에 위치한 이 상가는 신구로자이 나인스에비뉴 내에 있습니다. 지하 1층에 있는 상가로, 현재 '천객D.C마트' 및 '세계로 마트'로 사용 중입니다. 위치는 구로중앙로에 접해 있어 대중교통 접근성이 좋고, 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있어 유동인구가 많은 편입니다. 하지만 면적이 0.0㎡로 명시되어 있어, 실사용 면적 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 16억 8,290만원으로 책정되었으나, 1회 유찰되어 현재 최저입찰가는 13억 4,632만원입니다. 감정가의 80% 수준으로 떨어졌습니다. 인근 상가 시세와 비교하면 다소 저렴하게 나온 편입니다. 예상 낙찰가는 약 14억 1,363만원 전후로 보이며, 인근 시세보다 15% 이상 낮게 낙찰 받을 수 있는 기회입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2009년 6월 11일 담보가등기입니다. 특이사항으로는 일괄매각이 있으며, 상가가 오픈형 구조로 경계가 명확하지 않아 측량이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부는 확인되지 않았으나, 점유자 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로서는 적어 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 상가는 유동인구가 많은 지역에 위치해 있어 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 하지만 경계가 명확하지 않아 추가 비용이 발생할 수 있으며, 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 예상 수익률은 대략 연 5% 정도로 예상되며, 상가의 활성화 상태에 따라 수익률 변동 가능성이 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 유찰된 물건은 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 이 물건도 마찬가지로 한 번 유찰되었기 때문에 경쟁이 치열할 수 있습니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 14억 1,363만원 전후로 보며, 취등록세는 약 6,502만원이 추가로 필요합니다. 입찰 전 반드시 경계 확인과 임차인 현황을 철저히 조사한 뒤 입찰에 임해야 할 것입니다.