남원 송상리 부동산 경매, 신건 11.5억

한줄 요약

11월 16일 입찰, 전북 남원 송상리 부동산 경매 신건으로 감정가 11억 5,511만원에 첫 매각

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경매물건 주소 전북특별자치도 남원시 송동면 송상리 481

전북특별자치도 남원시 송동면 송상리 481에 위치한 6409.2㎡(약 1938.8평) 규모의 부동산입니다. 일괄매각으로 제시외 건물과 공장 시설까지 포함되어 있어 규모가 꽤 큽니다. 주변은 주로 농지와 산지로 구성되어 있어 주거보다는 산업용 또는 개발용으로 적합할 가능성이 높습니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 11억 5,511만원으로, 최저입찰가 역시 동일한 금액입니다. 첫 매각이라 아직 유찰된 적이 없어 가격 변동은 없습니다. 인근 시세와 비교해 볼 때, 솔직히 말하면 이 지역에서는 다소 높은 감정가로 보이지만, 부동산과 공장 시설이 포함되어 있는 점을 감안해야 합니다. 예상 낙찰가를 감정가 그대로 적용한다면 약 12억 1,287만원 전후가 될 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 목록1~3은 2025년 8월 25일 근저당권, 목록4~5는 2025년 8월 29일 근저당권이 설정되어 있습니다. 일괄매각으로 제시외 건물과 기계기구도 함께 매각되며, 이는 목록2,3에 포함되어 평가되었습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 특이사항으로는 건물의 지붕 소재가 감정서상과 현황이 다른 점이 있습니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로선 낮아 보입니다만, 확실한 조사가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

남원시라는 지역적 특성상 대규모 산업용 부지나 개발용 부지로 활용 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 솔직히 말하면 시장 반응이 아직 없고, 첫 매각이라 리스크를 동반한 도전이 될 수 있습니다. 예상 수익률은 부지 활용 방안에 따라 크게 달라질 수 있으며, 개발 계획이 있다면 장기적으로 긍정적일 수 있습니다. 하지만 초기 투자금이 큰 만큼 신중한 접근이 필요합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 신건으로서 경쟁률은 아직 예측하기 어렵지만, 첫 매각임을 고려하면 초기에는 비교적 낮을 수 있습니다. 권장 입찰가는 감정가에서 조금 더 낮춰 부동산 가치와 개발 가능성을 평가하여 11억 초반대에서 시작하는 것이 안전할 수 있습니다. 취등록세는 약 5,579만원 정도 예상되며, 총 투자금은 약 12억에 이를 것으로 보입니다.