동작 사당동 부동산 경매, 신건 24.8억

한줄 요약

10월 22일 입찰 예정, 감정가 그대로 첫 경매, 위반건축물 등재 주의 필요

물건 들여다보기

경매물건 주소 서울특별시 동작구 사당동 432-21

서울 동작구 사당동 432-21에 위치한 이 부동산은 면적이 136.0㎡(약 41.1평)로 제법 크게 나왔습니다. 주변은 주거지로서 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 교통도 편리한 편입니다. 다만, 사당동은 전통적으로 주택 수요가 많은 지역이지만, 시장 상황에 따라 변동성이 클 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매의 감정가는 24억 8,939만원으로, 최저입찰가와 동일하게 설정되어 있습니다. 인근의 유사 부동산 시세와 비교해 볼 때, 감정가가 다소 높게 책정된 감이 없지 않습니다. 예상 낙찰가는 약 26억 1,386만원으로 추정되며, 이는 시장 반응에 따라 달라질 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년과 2020년에 설정된 근저당권이 있으며, 감정평가서에 따르면 위반건축물로 등재되어 있어 주의가 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 일괄매각 제시외 건물이 포함되어 있는 점도 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 위반건축물 등재는 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 그러나 사당동의 입지는 안정적이라 장기적으로 보면 긍정적일 수 있습니다. 예상 수익률은 보수적으로 잡아야 하며, 명도 과정에서의 난이도를 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 신건임에도 불구하고 높을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 감정가를 기준으로 약간의 프리미엄을 더해 25억 5천만원 전후로 잡는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 1억 2,023만원으로 총 투자금액을 계산할 때 꼭 포함하여야 합니다. 이 물건에 입찰한다면, 위반건축물 관련 리스크를 충분히 고려하고, 임차인 현황을 철저히 파악한 후 결정하는 것이 필요합니다.