관악 봉천동 오피스텔 경매, 13회 유찰 417만

한줄 요약

13회 유찰된 봉천동 오피스텔, 10월 28일에 417만원으로 경매 입찰 기회

물건 들여다보기

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경매물건 주소 서울특별시 관악구 청룡4길 32, 2층207호 (봉천동,청룡오피스텔)

서울 관악구 봉천동에 위치한 청룡오피스텔은 청룡4길에 자리 잡고 있습니다. 면적이 0.0㎡로 기재되어 있지만 실제 면적을 확인할 필요가 있습니다. 주변은 주거와 상업이 혼재된 지역으로, 대학가와 인접해 있어 학생 수요가 많습니다. 지하철 역과 버스 노선도 잘 갖춰져 있어 교통이 편리한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7,600만원으로 책정되었으나 13회 유찰 끝에 최저 입찰가는 417만원으로 내려갔습니다. 이는 감정가의 5%에 해당하는 금액으로, 거의 무료에 가까운 수준입니다. 인근 오피스텔 시세를 감안하면, 이러한 가격은 상당히 파격적입니다. 예상 낙찰가는 438만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 3월 2일 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소되면 다른 후순위 권리도 사라지게 됩니다. 임차인 현황에 대한 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 특이사항으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 점, 즉 83만 4천원을 준비해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 13회 유찰은 뭔가 문제가 있을 수 있다는 신호입니다. 하지만, 만약 특별한 하자가 없다면, 이 가격은 매우 매력적으로 보입니다. 대학가 인근이라는 점에서 월세 수익을 기대할 수 있지만, 정확한 임차 수요 조사가 필요합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 10% 이상도 가능합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 하지만, 만약 입찰하겠다면 권장 입찰가는 420만원 정도로 잡아보겠습니다. 취등록세는 약 20만원이 추가로 필요할 것입니다. 이 물건이 정말 좋은 기회인지, 명확한 조사와 준비가 필요합니다.