관악 봉천동 오피스텔 경매, 7회 유찰 3천만

한줄 요약

7회 유찰 후 최저가 3,145만원, 10월 28일 입찰. 지나치게 낮은 가격, 신중한 접근 필요

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/2115

경매물건 주소 서울특별시 관악구 남부순환로218길 1, 13층1312호 (봉천동,서울대역 마에스트로)

서울특별시 관악구 남부순환로218길 1에 위치한 서울대역 마에스트로 오피스텔입니다. 13층에 위치한 1312호로, 면적은 공개되지 않았지만 13층이라는 점에서 전망이 좋을 것으로 예상됩니다. 지하철 서울대입구역과 가까워 교통 편리성이 뛰어난 위치입니다. 주변에는 다양한 상업시설과 편의시설이 있어 생활하기에 편리합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 5,000만원이지만, 7회 유찰을 거쳐 최저입찰가가 3,145만원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 80% 할인된 가격인데, 솔직히 말하면 이렇게 낮은 가격은 뭔가 문제가 있다는 신호입니다. 인근 오피스텔 시세를 확인해보면 대략 1억 2,000만원에서 1억 5,000만원 사이로 거래되고 있습니다. 예상 낙찰가는 3,303만원 전후로 보이며, 이는 감정가의 약 22%에 해당합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 3월 28일에 설정된 가압류입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 추가 비용이 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하자면, 이렇게 여러 차례 유찰된 물건은 투자자들이 꺼려하는 부분이 있을 가능성이 큽니다. 하지만 매입 후 월세 수익을 고려한다면, 저렴한 가격으로 높은 수익률을 기대할 수도 있습니다. 예상 수익률은 대략 연 8% 이상이 될 것으로 보입니다. 다만, 명도 과정에서의 난이도와 추가 비용 발생 가능성은 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮게 예상되지만, 입찰할 때는 신중한 접근이 필요합니다. 권장 입찰가는 3,200만원 정도로 잡되, 명도와 관련된 비용을 충분히 감안해야 합니다. 취등록세는 약 151만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 약 3,451만원이 될 것입니다. 마지막으로, 입찰 전 반드시 현장답사와 임차인 확인을 철저히 해야 합니다.