장군면 부동산 경매, 4회 유찰 6.3억

한줄 요약

4회 유찰 후 10월 26일 재입찰, 76% 할인된 6.3억으로 매력적이지만 농지취득자격증명과 제시외 건물로 인한 리스크를 주의해야 합니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 세종특별자치시 장군면 대교리 228-101

세종특별자치시 장군면 대교리에 위치한 부동산으로, 면적은 2083.0㎡(630.1평)입니다. 주변은 대체로 농지와 주거지가 혼재된 지역으로, 상업적 활용보다는 농지로서의 활용이 주목됩니다. 교통은 다소 불편할 수 있으니 자가용 이용이 필수적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 26억 3,791만원이었으나 4회 유찰을 거쳐 현재 최저입찰가는 6억 3,336만원입니다. 감정가 대비 76% 할인되어 매력적인 가격인데요, 인근 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 6억 6,503만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 5월 27일 근저당권이며, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 제시외 건물과 수목이 포함되어 있으며, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환이 되지 않는다는 리스크가 있습니다. 특히 목록12는 상업용 건물의 부속토지로 사용 중인데, 농지전용허가를 받지 않은 상태입니다. 따라서 원상회복명령 가능성을 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 76% 할인된 가격은 매력적이나 농지 관련 서류 문제와 제시외 건물, 수목 등으로 인해 복잡한 권리관계가 부담이 될 수 있습니다. 예상 수익률은 토지의 용도 전환이나 개발 여부에 따라 크게 달라질 것입니다. 그러나 현재 상태로는 상업적 개발보다는 농지 활용이 우선시될 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 높지 않을 가능성이 큽니다. 농지취득자격과 관련된 법적 절차가 복잡하기 때문에 신중하게 접근해야 합니다. 권장 입찰가는 6억 5천만원 정도로 설정하고, 취등록세는 약 3,059만원으로 예상됩니다. 충분한 검토 후에 입찰 여부를 결정하는 것이 좋겠습니다.