관악 봉천동 부동산 경매, 9회 유찰 2.4억

한줄 요약

9회 유찰 후 10월 20일 재입찰, 감정가 대비 87% 할인된 2억 4,124만원에 주목할 가치가 있는 물건입니다.

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경매물건 주소 서울특별시 관악구 봉천동 1529-16

서울 관악구 봉천동에 위치한 이 부동산은 125.5㎡(약 38평)의 면적을 가지고 있습니다. 주변은 주거지역으로, 교통편도 비교적 양호합니다. 그러나 일부 건물은 위반 건축물로 등재되어 있으며, 옥탑과 일부 호실은 주거용으로 사용 중이라 주의가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 17억 9,740만원에서 최저입찰가는 2억 4,124만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가의 13% 수준으로, 인근 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 2억 5,330만원 전후로 봅니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리가 토지와 건물 각각 다릅니다. 특히, 건물은 가압류가 선순위로 잡혀 있어 주의가 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 유치권이나 법정지상권 등의 가능성도 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 9회 유찰된 이유를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 위반 건축물 문제와 임차인 문제로 인해 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. 하지만, 매입 후 리모델링 등을 통해 가치를 높인다면 수익률을 기대할 수 있습니다. 주의할 점은 법적 리스크를 철저히 검토해야 한다는 것입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 높지 않을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 2억 5천만원 이하로 설정하는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 1,165만원 정도 예상됩니다. 명도 문제를 해결할 수 있는 전략과 법적 검토가 필수적입니다.