관악 신림동 부동산 경매, 신건 23.7억

한줄 요약

2026년 10월 22일 입찰, 신림동의 대형 부동산 경매가 시작되는데 감정가 23.7억 그대로 첫 매각 진행됨.

물건 들여다보기

경매물건 주소 서울특별시 관악구 신림동 484-21

서울특별시 관악구 신림동에 위치한 이 부동산은 140.8㎡(약 42.6평) 크기의 건물로, 관악구라는 특성상 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 주변에는 다양한 편의시설과 교육기관이 있어 주거지로도 적합합니다. 다만, 일부 건물은 주거용으로 사용 중이나 서류상 제2종근린생활시설로 등록되어 있어 용도 변경 시 주의가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매는 감정가 그대로인 23억 7,925만원에 시작됩니다. 인근 시세와 비교했을 때 특별한 할인은 없으며, 시장 반응을 가늠하기 어려운 첫 매각입니다. 예상 낙찰가를 24억 9,821만원 전후로 고려할 수 있으며, 이는 시장의 반응에 따라 달라질 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 토지의 경우 2022년 4월 28일 설정된 근저당권이며, 건물은 2023년 1월 17일 설정된 근저당권입니다. 따라서 이들보다 후순위 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 큽니다. 다만, 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물이 있으며, 감정평가서에 따르면 건축선 후퇴면적이 있어 법적 문제를 미리 확인할 필요가 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

관악구는 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 특히 신림동은 지속적인 발전 가능성이 있습니다. 다만, 신건이라 시장 반응이 불확실하고, 감정가 그대로 시작되는 만큼 초기 투자금 부담이 큽니다. 예상 수익률은 매입 후 활용 방안에 따라 달라질 수 있으며, 분석이 필요합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 첫 매각이라 경쟁률을 예측하기는 어렵습니다. 하지만 관악구의 수요를 고려할 때 무리하지 않는 선에서 입찰가를 설정하는 것이 중요합니다. 권장 입찰가는 감정가 대비 약간 낮거나 비슷하게 설정하는 것을 추천하며, 취등록세는 약 1억 1,491만원 정도를 예상해야 합니다. 이 물건은 법적 검토와 시장 분석을 철저히 한 후에 도전하는 것이 좋습니다.