연산동 부동산 경매, 3회 유찰 261만

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 큰 폭으로 떨어졌지만, 지분매각이라는 점이 신중한 접근이 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 부산광역시 연제구 연산동 410-4

부산 연제구 연산동에 위치한 이 부동산은 58.3㎡로 약 17.6평 정도의 크기입니다. 주변은 주거지역으로, 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 살기 좋은 동네라 할 수 있습니다. 교통편도 양호하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 하지만, 솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 특징은 바로 '지분매각'이라는 점입니다. 단독 소유가 아닌 지분 형태로 매각되는 점은 투자 시 항상 유의해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 762만원에서 시작해 3회 유찰로 현재 최저입찰가는 261만원입니다. 감정가 대비 66% 할인된 가격으로, 얼핏 보면 매우 매력적입니다. 하지만 인근 시세와 비교했을 때, 지분매각으로 인한 가격의 왜곡도 있을 수 있으니, 주변 실거래가와의 비교는 필수입니다. 예상낙찰가는 274만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 12월 16일 경매개시결정으로 명확히 정해져 있습니다. 하지만 한 가지 걸리는 건, 소유자 미상의 제시외 구조물이 있다는 점입니다. 이는 추가적인 리스크를 가져올 수 있는 요소입니다. 또한, 지분매각 특성상 공유자의 우선매수권이 1회에 한해 행사될 수 있다는 점도 유의해야 합니다. 임차인의 대항력 여부는 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

지분매각 물건이기 때문에, 단순한 수익률 계산이 어렵습니다. 그러나 지분을 매입하고 난 뒤, 다른 공유자와의 협의를 통해 전체 매각이나 추가 매입을 고려할 수 있다면, 수익성을 높일 수 있습니다. 다만, 공유자 간 협의가 쉽지 않을 수 있어, 명도나 추가 매입의 난이도는 높다고 할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건은 지분매각이라는 특수성 때문에 일반적인 경매 물건보다 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 예상 경쟁률은 낮게 보이지만, 관심 있는 투자자에게는 매력적일 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 약간의 여유를 둔 270만원 정도를 생각해볼 수 있습니다. 취등록세는 약 12만원으로 계산되며, 총 투자금은 282만원 정도로 예상됩니다. 하지만, 공유자와의 협의 가능성을 면밀히 검토하여 신중한 결정을 내리는 것이 중요합니다.