원주 단계동 아파트 경매, 5회 유찰 2.3억

한줄 요약

5회 유찰된 원주 단계동 아파트, 11월 30일 입찰로 최저가 2.3억에 도전 가능

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경매물건 주소 강원특별자치도 원주시 단계동 1115-2 이끌린공동주택 4층406호

원주 단계동 이끌린공동주택 4층 406호는 26.4㎡(약 8평)의 아담한 크기의 아파트입니다. 주변은 주거 밀집 지역으로, 원주 시내와의 접근성이 좋습니다. 대중교통도 나쁘지 않지만, 솔직히 말하면 가장 큰 매력은 원주 혁신도시와의 근접성입니다. 향후 개발이 기대되는 지역이라 장기적 관점에서 유리할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9,600만원으로 책정되었으나, 무려 5회 유찰로 최저입찰가가 2,305만원까지 떨어졌습니다. 인근 유사 아파트의 실거래가가 약 3억 내외임을 고려할 때, 현재 최저가는 약 23% 수준으로 매우 저렴한 편입니다. 감정가 대비 상당히 저렴하게 매입할 수 있는 기회입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 10월 22일 가압류로 설정되어 있습니다. 특이하게도 임차인 김수민으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출되어, 임차권 등기 말소에 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 그러나 현황조사서를 통해 임차인 현황을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다만, 면밀한 확인은 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면 5회 유찰된 물건이라 리스크가 전혀 없는 것은 아닙니다. 하지만 임차인의 대항력 포기 확약서 덕분에 명도 문제는 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다. 예상 수익률은 매입 후 임대 시 월세 수익률이 연 5% 이상은 충분히 가능할 것으로 보입니다. 원주 혁신도시 개발 등도 긍정적 요소입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이런 물건은 경쟁률이 낮지 않습니다. 최저입찰가가 2.3억으로 떨어져 매력적인 가격에 진입했습니다. 감정가의 100%인 9,600만원에서 출발한 물건이니 만큼, 적정 입찰가는 2.7억까지 고려할 수 있습니다. 취등록세는 약 463만원으로 예상되며, 총 투자금은 약 2.75억 정도가 될 것입니다. 안정적인 임대 수익을 노린다면 충분히 고려해볼 만한 물건입니다.