동구 금남로 오피스텔 경매, 4회 유찰 1.1억

한줄 요약

이 물건, 4회 유찰로 가격이 대폭 낮아졌지만, 명확한 문제점이 있을 가능성이 큽니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 광주광역시 동구 금남로 202, 10층 1015호 (금남로4가,로머스파크주건축물)

광주광역시 동구 금남로의 오피스텔입니다. 금남로는 광주의 중심가로, 교통편이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 해당 물건은 금남로4가에 위치한 로머스파크주건축물의 10층 1015호로, 중심지에 위치한 만큼 접근성이 좋습니다. 하지만 면적 정보가 0㎡로 되어 있어, 실제 면적 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 3억 1,300만원에서 4회 유찰되며 최저입찰가가 1억 1,218만원, 즉 감정가의 35%까지 떨어졌습니다. 인근 오피스텔 시세 대비 65% 저렴한 가격이지만, 유찰된 이유를 고려할 필요가 있습니다. 예상 낙찰가는 1억 1,778만원 전후로 전망되며, 취등록세 약 541만원을 포함한 총 투자금은 1억 2천만원 초중반으로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 3월 10일 설정된 근저당권이지만, 임차인 현황과 대항력 여부는 등기부와 현황조사서 검토가 필요합니다. 유치권이나 법정지상권과 같은 특이사항은 없으나, 임차인 대항력 문제는 신중히 살펴봐야 하며, 명도 난이도도 점유자 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 점은 명백한 리스크 신호입니다. 주변 시세 대비 저렴한 가격은 매력적이나, 임차인 문제나 명도 난이도가 예상보다 높을 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5%대일 가능성이 높습니다. 금남로의 입지적 매력과 투자 비용을 고려해 신중한 접근이 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 경쟁률은 예상보다 낮을 수 있지만, 명확한 문제점이 있을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 1억 2천만원 이하로 설정하고, 명도 문제 해결을 위한 추가 비용도 고려해야 합니다. 낙찰 후 복잡한 임차인 문제를 피할 수 있는지 확실히 확인한 후 입찰에 참여하는 것이 현명합니다.