나주 빛가람동 상가 경매, 7회 유찰 4천만

한줄 요약

솔직히 말하면, 7회 유찰된 상가라 가격은 매력적이지만 내부계단 문제와 임차인 현황이 걱정입니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 빛가람로 731, 1동 2층204호 (빛가람동,케이에스프라자)

이 상가는 전라남도 나주시 빛가람로에 위치한 '케이에스프라자' 2층 204호입니다. 면적 정보는 제공되지 않아 직접 확인이 필요하지만, 위치적으로는 나주시 중심가에 위치하여 교통 편의성이 좋습니다. 다만, 내부계단이 설치되어 1층과 연결되어 있다는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 2억 3,100만원에 비해 현재 최저입찰가는 4,238만원으로 무려 82%나 할인된 상태입니다. 인근 상가 시세와 비교해도 이 정도 할인이면 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 4,450만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2014년 12월 30일 설정된 근저당입니다. 유의할 점은 임차인 현황이 명확하지 않다는 것인데, 등기부 및 현황조사서를 통해 상세히 확인해야 합니다. 내부계단 문제 외에도 유치권이나 법정지상권 가능성을 배제할 수 없으니 꼼꼼한 권리분석이 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 7회 유찰은 좋은 기회일 수도 있지만, 무언가 꺼림칙하게 만드는 지점이 있죠. 내부계단 설치가 상가의 활용도를 떨어뜨릴 수 있습니다. 예상 수익률은 위치에 따라 다르겠지만, 임대 수익을 고려하면 연 8% 정도로 추정됩니다. 그러나 임차인 문제 해결이 관건입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 봅니다. 입찰가로는 4,400만원대가 적절할 것 같습니다. 취등록세 약 204만원을 포함해 총 투자금은 4,650만원 정도로 예상됩니다. 명도 문제와 임차인 대항력 여부를 철저히 검토한 후 입찰을 결정하는 것이 좋겠습니다.