명도소송비용 따져봤더니 낙찰가보다 점유가 문제였다
얼마 전 경매 물건을 검토하면서 낙찰가보다 먼저 점유자부터 확인했습니다. 겉으로는 수익이 남는 물건이었는데, 집을 비워 받을 때까지의 비용을 넣으니 계산이 달라졌습니다. 초보 투자자가 말하는 명도소송비용은 보통 법원에 내는 돈만 가리킵니다. 현장에서는 변호사 비용, 강제집행 비용, 비어 있는 동안의 대출이자까지 따로 봐야 합니다.
소송 전에 인도명령부터 확인한다
경매 낙찰자라면 점유자가 집을 비우지 않는다고 곧장 소장을 쓸 일은 아닙니다. 민사집행법 제136조에 따르면 매수인은 매각대금을 낸 뒤 6개월 안에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 법원이 인도명령을 내리고 상대가 따르지 않으면 집행관에게 집행을 맡길 수도 있습니다. 신청 시기를 놓쳐 소송을 생각하게 되는 일은 현장에서 꽤 아깝게 느껴집니다.
다만 6개월 안에 신청하면 누구든 내보낼 수 있다는 뜻은 아닙니다. 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람에게는 인도명령을 내릴 수 없도록 법에 단서가 붙어 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있는지, 배당으로 보증금이 전액 변제되는지, 실제로 누가 점유하는지부터 확인해야 합니다. 인도명령이 어려운 사안에서도 곧바로 명도소송에서 이긴다고 단정할 수는 없습니다.
명도소송비용은 소장 접수비로 끝나지 않는다
소송을 내면 먼저 인지액과 송달료를 냅니다. 인지액은 낙찰가에 일정 비율을 곱하는 방식이 아닙니다. 법원 소장 작성 안내에 따르면 소유권에 기한 부동산 인도 청구의 소가는 목적물건 가액의 2분의 1입니다. 그 소가에 맞춰 인지액을 계산합니다. 송달료는 당사자 수와 사건 종류에 따라 예납하며, 진행 중 부족하면 추가로 낼 수 있습니다.
숫자로 보면 감이 옵니다. 소가를 5,000만 원으로 산정한 가상의 사례에서는 법원 안내의 1심 인지액 계산식에 따라 종이 소장 기준 인지액이 23만 원입니다. 여기서 말하는 5,000만 원은 낙찰가가 아니라 해당 청구에 적용한 소가입니다. 실제 물건은 목적물건 가액 산정, 청구 내용, 접수 방식에 따라 금액이 달라지므로 전자소송포털에서 접수 직전에 다시 계산해야 합니다.
변호사나 법무사에게 맡길 비용은 별도입니다. 점유자의 권리 주장이 복잡하거나 피고가 여럿이면 업무 범위부터 견적에 영향을 줍니다. 상담 때는 소장 작성만 포함되는지, 기일 출석과 추가 서면, 항소 대응, 집행 신청까지 포함되는지 나눠 물어봅니다. 한 장짜리 견적서에서 ‘명도 일체’라는 말만 보고 계약했다가 뒤에서 비용이 늘어나는 일이 있습니다.
판결을 받아도 문이 저절로 열리지는 않는다
제가 현장에서 가장 크게 잡는 변수는 강제집행입니다. 판결이나 인도명령을 받아도 점유자가 나가지 않으면 집행관 절차가 이어집니다. 그때는 집행관 수수료 외에 인력, 차량, 열쇠 작업, 집 안 물건의 반출과 보관 등에 돈이 들 수 있습니다. 짐의 양, 건물 구조, 현장 접근성에 따라 차이가 커서 일률적으로 얼마라고 못 박기 어렵습니다. 집행관 사무소에서 현장 사정을 설명하고 예납 예상액을 확인하는 편이 정확합니다.
예산을 잡을 때 저는 가정을 세 칸으로 나눕니다. 예를 들어 인지액 23만 원, 송달료 가정액 12만 원, 대리인 보수 가정액 250만 원이면 소송 단계에 쓸 돈은 285만 원입니다. 강제집행 예산을 가정상 180만 원 더 잡으면 465만 원이 됩니다. 이 숫자는 실제 수임료나 집행 견적을 제시하는 게 아니라, 소송비만 적어 놓았을 때 빠지는 항목을 보여 주는 계산입니다. 점유자가 자진 퇴거하면 집행비는 쓰지 않을 수 있고, 송달이나 집행이 복잡해지면 더 들어갈 수 있습니다.
시간도 비용입니다. 잔금을 대출로 치렀다면 집을 사용하거나 임대하지 못하는 기간에도 이자가 나갑니다. 월 이자 70만 원인 물건이 4개월 비어 있으면 이자만 280만 원입니다. 여기에 관리비, 수리 지연, 세금까지 겹치면 입찰 전에 적었던 예상 수익은 쉽게 줄어듭니다. 그래서 명도 예산은 소송 영수증 합계와 실제 투자 손익을 따로 계산해야 합니다.
승소하면 돌려받는다는 말도 따져봐야 한다
“이기면 상대에게 청구하면 되지 않나요?”라는 말을 자주 듣습니다. 소송비용 부담이 상대에게 정해질 수는 있습니다. 그러나 내가 변호사에게 실제로 낸 돈 전액이 그대로 상대 부담액이 되는 것은 아닙니다. 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙은 소가와 심급별 기준, 실제 지급한 보수 등을 따져 소송비용에 넣을 금액을 정합니다. 상대에게 재산이 없어 집행이 어려우면 인정된 돈을 회수하는 데도 시간이 걸립니다.
합의 퇴거를 택할 때도 같은 계산을 합니다. 일정한 이사 비용을 부담하고 날짜를 확정하는 편이 소송과 집행보다 적게 들 수 있습니다. 반대로 돈을 먼저 건넸는데 퇴거가 미뤄지면 손해만 커집니다. 저는 지급 시점, 집을 비울 날짜, 열쇠 인도, 남은 짐 처리와 관리비 부담을 문서로 남기고 현장 확인과 지급을 맞춥니다. 상대에게 정당한 권리가 있는지 확인하지 않은 채 압박부터 하는 방식은 피합니다.
명도소송비용을 묻는 초보 투자자에게 제가 먼저 권하는 건 견적 수집보다 권리와 점유 확인입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기 기록을 대조하고 현장에서 누가 어떤 근거로 있는지 확인해야 비용의 범위가 보입니다. 입찰표에 수익 숫자를 적기 전, 집을 실제로 넘겨받는 날까지 쓸 돈과 시간을 한 번 더 적어 보는 게 제 습관입니다.
