부동산 강제집행 비용을 계산해봤더니 짐이 변수였다
경매 물건을 보러 갔을 때 초인종 옆에 이삿짐 업체 스티커가 여러 장 붙어 있으면 저는 집 안 물건부터 떠올립니다. 낙찰가를 잘 맞춰도 점유자가 나가지 않으면 인도까지 돈과 시간이 더 듭니다. 특히 부동산 강제집행 비용은 신청할 때 내는 돈만 보고 잡았다가 현장에서 당황하기 쉽습니다.
집행관에게 내는 돈이 전부가 아니었다
경매 낙찰자가 점유자를 내보내는 상황이라면 먼저 인도명령을 받을 수 있는지 봐야 합니다. 민사집행법상 매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 다만 점유자가 매수인에게 대항할 권원으로 점유한다면 인도명령 대상이 아닐 수 있습니다. 신청 기간만 외우고 임차인의 권리를 놓치면 비용 계산 자체가 틀어집니다.
인도명령이 나왔는데도 점유자가 따르지 않으면 집행관에게 인도집행을 위임합니다. 이때 집행관 수수료와 송달 등 절차 비용을 예납하게 되고, 현장 상황에 따라 사람을 쓰고 짐을 옮기는 비용이 붙습니다. 집 안에 물건이 남아 있다면 운반·보관 비용도 생각해야 합니다. 문을 열어야 하는 상황이라면 개문 비용이 생길 수 있고요. 실제 필요한 인원과 차량, 보관 방법은 집행관 사무소와 현장 업체에 확인해야 합니다.
여기서 제가 초보 투자자에게 꼭 말하는 건 ‘예납액은 최종 청구서가 아니다’라는 점입니다. 절차가 더 진행되거나 예상보다 짐이 많으면 추가 비용이 나올 수 있고, 쓰지 않은 금액은 집행 후 계산에 따라 달라집니다. 집행관에게 받은 안내와 업체 견적을 항목별로 나눠 보관하는 편이 좋습니다.
같은 24평 아파트라도 짐 양에 따라 달라진다
예를 들어 전용면적 59㎡ 아파트를 생각해보죠. 방은 세 개지만 가구가 거의 비어 있고 점유자가 집행 전에 짐을 빼면, 실제 인력·운반비 지출은 작아질 수 있습니다. 반대로 가전과 장롱이 그대로 있고 엘리베이터 사용까지 어려우면 사람과 차량이 늘어납니다. 면적만으로 강제집행 비용을 찍어 말하기 어려운 이유입니다.
입찰표를 쓸 때 저는 숫자를 두 벌로 적습니다. 하나는 점유자가 협조해 자진 퇴거하는 경우, 다른 하나는 짐을 반출하고 보관해야 하는 경우입니다. 아래는 시세표가 아니라 계산 방식을 보여주는 가정입니다.
- 집행관 예납과 절차 비용을 40만 원으로 가정
- 현장 인력과 차량을 120만 원으로 가정
- 개문과 짐 보관을 70만 원으로 가정
- 합계 230만 원에 추가 지출에 대비한 여유 자금을 별도로 확보
이 숫자를 그대로 다른 물건에 대입하면 곤란합니다. 지역, 집 구조, 짐의 양, 사다리차 필요 여부, 보관 기간에 따라 견적이 달라집니다. 점유자가 집행 직전에 나가더라도 이미 진행한 절차에 든 돈이 사라지는 것은 아닙니다. 반대로 현장 집행까지 가지 않으면 위 가정의 인력·보관 비용을 전부 쓰는 것도 아닙니다.
채무자 부담이라는 말에 현금을 빼놓으면 곤란하다
민사집행법 제53조는 강제집행에 필요한 비용을 채무자가 부담한다고 정합니다. 이 문장만 보고 ‘나중에 돌려받으니 예산에서 빼자’고 하는 분이 있습니다. 현장에서는 순서가 거꾸로입니다. 집행을 신청하는 쪽이 먼저 필요한 돈을 준비해야 하고, 돌려받을 수 있는지와 언제 받을 수 있는지는 별개의 문제입니다.
지출했다고 전부 집행비용으로 인정되는 것도 아닙니다. 대법원은 집행과 관련이 없거나 필요하지 않은 지출까지 당연히 집행비용이 되는 것은 아니라고 봅니다. 집행이 취하되거나 취소되어 목적을 이루지 못한 경우에는 비용 부담도 사정을 따져 판단할 수 있습니다. 그래서 이사 지원금을 합의로 지급했다면, 그 돈을 집행관 비용과 같은 항목으로 섞어 계산하지 않습니다.
제가 장부에 구분해 적는 항목은 세 가지입니다. 집행관에게 낸 돈, 업체에 지급한 인력·운반·보관 비용, 점유자와 협의하며 지급하기로 한 돈입니다. 영수증과 계좌이체 내역도 각각 남깁니다. 나중에 비용을 청구하거나 실제 수익을 계산할 때 ‘대충 200만 원쯤’이라는 기억은 도움이 안 됩니다.
입찰 전에 비용보다 먼저 확인할 것
비용 견적보다 앞서는 건 누가 실제로 점유하고 있는지입니다. 현황조사서에 적힌 사람과 현재 거주자가 다를 수 있습니다. 인도집행은 집행권원에 표시된 상대방을 대상으로 하므로, 제3자가 점유하는 상황은 집행이 막히거나 별도 절차가 필요할 수 있습니다. 저는 현장을 다시 가고, 문 앞 흔적과 우편함을 보고, 가능한 범위에서 관리사무소에도 확인합니다. 다만 이런 관찰만으로 점유관계가 확정되는 건 아닙니다.
그다음에는 집 안 짐과 반출 동선을 봅니다. 계단만 있는 건물인지, 차량이 어디까지 들어오는지, 보관할 물건이 많아 보이는지에 따라 견적이 달라집니다. 내부를 볼 수 없다면 낙관적인 숫자 하나로 입찰가를 맞추지 않습니다. 명도 지연 중에 나갈 대출이자와 관리비, 수리 일정이 밀리는 비용도 함께 적습니다. 엄밀히 말해 이런 돈은 집행관 비용과 다른 항목이지만, 투자자 통장에서는 함께 빠져나갑니다.
명도가 어렵겠다는 느낌이 들 때 저는 입찰가부터 낮춰 다시 계산합니다. 저렴하게 낙찰받았다는 기분은 하루지만, 점유가 길어지고 짐이 남으면 비용은 몇 달 동안 쌓입니다. 부동산 강제집행 비용을 넉넉히 잡는 이유는 겁을 먹어서가 아니라, 그 돈이 실제로 나가기 전에도 입찰을 멈출 선택권을 갖기 위해서입니다.
