상가 경매 싸다고 들어갔다가 월세보다 먼저 본 것
몇 해 전 상가 경매 물건을 보러 갔을 때, 감정가보다 30% 넘게 떨어진 가격보다 먼저 눈에 들어온 건 굳게 닫힌 셔터였다. 입찰장에서는 싸게 사는 일이 전부처럼 보인다. 그런데 상가는 낙찰 뒤 누가 점유하고 있는지, 언제 임대할 수 있는지에 따라 수익이 달라진다. 셔터 앞에 붙은 임대 문의 번호만 보고 월세를 계산했다면 나는 그 물건에 입찰했을 것이다.
셔터가 닫혀 있어도 임차인은 남아 있을 수 있다
상가 경매에서 처음 펼치는 서류는 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서다. 여기서 소유권과 근저당권의 날짜를 보고, 누가 어느 호실을 점유하는지 맞춰 본다. 서류에 ‘점유자 미상’이라고 적혔다면 빈 점포라는 뜻이 아니다. 조사 당시 확인하지 못했다는 뜻일 수 있다.
상가 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 대항력이 생길 수 있다. 확정일자까지 갖췄다면 보증금을 배당받을 순위도 따져야 한다. 국가법령정보센터에 실린 상가건물 임대차보호법의 내용이다. 다만 사업자등록 날짜 하나만 보고 ‘보증금은 낙찰자가 떠안는다’거나 ‘전부 사라진다’고 단정하면 위험하다. 실제 점유 여부, 등록된 호실, 선순위 권리의 날짜, 배당요구와 예상 배당액을 함께 봐야 한다.
가령 보증금 4천만 원인 임차인이 선순위 권리보다 먼저 대항력을 갖췄고, 배당에서 보증금을 다 받지 못할 가능성이 있다면 그 부족분을 포함해 인수할 부담을 검토해야 한다. 반대로 후순위 임차인이라도 점포를 실제로 비우는 데는 시간이 걸릴 수 있다. 나는 임차 관계가 불분명한 물건은 예상 보증금을 보수적으로 비용에 넣고 가격을 다시 계산한다. 확인할 수 없는 금액을 수익으로 잡는 순간 입찰가가 높아진다.
월세 110만 원이라는 말만 듣고 계산하면 틀린다
현장에서 중개업소에 물으면 ‘이 자리면 월세 110만 원은 받아요’라는 답을 들을 때가 있다. 그 숫자는 현재 체결된 계약의 월세가 아니라 희망 임대료일 수 있다. 같은 건물 1층이라도 출입구에서 얼마나 보이는지, 기둥이 시야를 가리는지, 음식점 영업이 가능한지에 따라 임차인을 구하는 기간이 달라진다.
예를 들어 낙찰가 2억 원, 예상 월세 110만 원인 상가를 생각해 보자. 열두 달 내내 임대되면 연 임대료는 1,320만 원이다. 하지만 새 임차인을 구하느라 석 달 비면 그해 임대료는 990만 원이다. 월 20만 원의 관리비 중 소유자가 부담할 몫이 계속 나온다면 1년에 240만 원이 빠진다. 여기에 재산세, 수선비, 대출이자를 더하면 통장에 남는 돈은 처음 본 월세 수익률과 전혀 다를 수 있다. 이 숫자는 계산을 보여 주기 위한 예시이고, 실제 비용은 물건마다 다르다.
그래서 나는 인근 중개업소 여러 곳에 같은 면적과 층의 최근 계약 사례를 묻는다. 온라인에 오래 남아 있는 높은 호가보다 실제로 나간 점포의 임대료와 공실 기간을 더 믿는다. 평일 점심, 평일 저녁, 주말에도 현장을 다시 가 본다. 점심에만 사람이 몰리는 거리인지, 주변 점포의 셔터가 계속 내려가 있는지 보면 임대료 숫자에 붙일 수 있는 신뢰도가 달라진다.
낙찰가는 시작이고 잔금 뒤에도 돈이 든다
초보 때는 입찰가와 시세의 차이부터 계산하기 쉽다. 상가에는 취득 관련 세금, 법무 비용, 대출 이자, 밀린 관리비 중 부담할 가능성이 있는 항목, 원상복구비, 공실 중 유지비가 뒤따른다. 건물분 부가가치세도 거래 조건과 과세 관계에 따라 확인해야 한다. ‘상가니까 무조건 얼마’라고 넣을 항목이 아니다. 입찰 전에 세금과 자금 흐름을 따로 확인하는 이유다.
특히 대출은 낙찰가에 일정 비율을 곱한 금액으로 확정되지 않는다. 금융기관은 물건의 위치와 용도, 임대 상태, 차주의 소득과 기존 대출 등을 본다. 나는 경락잔금대출 가능액을 한 곳의 구두 답변으로 확정하지 않는다. 대출이 예상보다 적게 나오거나 잔금 일정에 맞지 않으면 좋은 가격에 낙찰받아도 자금 계획이 무너진다.
입찰가를 정할 때는 예상 임대료를 낮추고 공실 기간을 늘린 표도 한 번 더 만든다. 예컨대 월세를 110만 원이 아닌 90만 원으로, 공실을 석 달이 아닌 여섯 달로 놓는다. 그래도 잔금과 유지비를 감당할 수 있는지가 내 입찰 상한선을 정한다. 유찰 횟수가 늘었다는 이유만으로 그 선을 올리지는 않는다.
점포를 넘겨받는 날까지 계산해야 한다
낙찰받은 다음에는 점유자와 대화할 일이 생긴다. 권리가 없는 점유자라면 대금 납부 후 인도명령을 검토할 수 있지만, 민사집행법은 신청 기간을 대금 납부 뒤 6개월 이내로 정하고 있다. 누구에게나 곧바로 인도명령이 통하는 것은 아니다. 점유자가 낙찰자에게 대항할 권리가 있는지에 따라 절차가 달라진다.
현장에서는 서류보다 말 한마디가 일을 어렵게 만들 때도 있다. ‘며칠 안에 나가라’고 밀어붙였다가 대화가 끊기면 공실 기간이 길어질 수 있다. 나는 먼저 실제 영업자와 점유자를 확인하고, 보증금과 시설물에 관한 주장이 무엇인지 듣는다. 합의가 가능하면 날짜와 인도 범위를 문서로 남기고, 다툼이 있다면 법률 전문가에게 권리관계를 다시 확인한다. 명도 비용을 0원으로 잡아 두는 계산은 해 본 적이 없다.
상가 경매에서 내가 오래 본 물건일수록 입찰가는 의외로 담백해진다. 권리관계가 흐릿하거나 공실이 길어질 것 같으면 싸 보이는 가격도 비싸다. 반대로 점유 관계와 임대 수요를 확인하고 잔금까지 준비한 물건이라면, 화려한 예상 수익률이 없어도 차분히 입찰할 수 있다.
