서울 아파트 경매 후기 입찰표를 접었던 날
몇 년 전 서울의 한 아파트를 보러 갔다가 입찰표를 쓰지 않고 돌아온 적이 있습니다. 감정가는 8억 4천만 원, 한 차례 유찰된 뒤 최저매각가격은 6억 7,200만 원이었습니다. 숫자만 보면 시세보다 꽤 싸 보였죠. 그런데 서류를 넘길수록 싼 이유가 눈에 들어왔습니다. 제가 서울 아파트 경매 후기를 이야기할 때 낙찰 사례보다 이 물건을 먼저 떠올리는 이유입니다. 아래 금액은 물건을 특정할 수 없도록 조정한 당시의 검토 메모입니다.
최저가를 보고 갔지만 시세부터 다시 잡았다
처음 한 일은 감정가를 믿는 게 아니라 같은 단지, 비슷한 면적의 거래를 다시 보는 것이었습니다. 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 최근 거래를 확인하고, 층과 수리 상태가 비슷한 매물을 중개업소 두 곳에 물었습니다. 제가 보수적으로 잡은 매도 가능 가격은 7억 8천만 원이었습니다. 감정가와는 6천만 원 차이가 났습니다.
호가가 8억 원을 넘는 집도 있었지만, 호가는 아직 거래된 가격이 아닙니다. 더구나 내부를 보지 못한 경매 물건을 수리된 집과 같은 값으로 계산하면 시작부터 이익을 당겨 쓰는 셈입니다. 저는 현장에 가서 동 출입구, 주차, 창호 상태를 살피고 같은 동 주민에게 누수나 공사 이야기가 있었는지도 물었습니다. 방문만으로 집 안 상태를 알 수는 없어서 수리비는 별도로 잡았습니다.
서류의 ‘임대차관계 미상’이 발목을 잡았다
등기사항증명서만 보면 뒤에 붙은 권리들은 정리될 것처럼 보였습니다. 하지만 법원 경매정보의 매각물건명세서와 현황조사서에는 점유 관계가 분명하지 않았습니다. 현황조사서의 ‘임대차관계 미상’은 임차인이 없다는 뜻이 아닙니다. 조사 당시 확인되지 않았다는 뜻으로 읽어야 합니다.
여기서 제가 확인하려던 날짜는 세 가지였습니다. 선순위 권리의 설정일, 점유자의 전입일, 확정일자입니다. 여기에 배당요구 여부와 보증금 액수를 붙여 봐야 매수인이 떠안을 금액이 있는지 가늠할 수 있습니다. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 서로 다른 권리라서, ‘임차인이 배당받겠지’라고 짐작만 하고 입찰가를 정하면 위험합니다. 배당을 받아도 보증금이 전부 회수되지 않는 선순위 임차인인지에 따라 계산이 크게 달라집니다.
저는 관리사무소와 현장을 통해 점유 상황을 확인하고, 공개된 법원 서류도 입찰 전 다시 봤습니다. 그래도 점유자의 계약 내용과 보증금 처리 가능성을 확신할 자료가 부족했습니다. 서류 한 줄이 애매할 때는 그 한 줄을 제게 유리하게 해석하지 않습니다. 이 물건에서는 그 원칙이 입찰 여부를 갈랐습니다.
차익 1억 원이라는 말에 빠진 비용
당시 시세 추정치 7억 8천만 원에서 최저가 6억 7,200만 원을 빼면 1억 800만 원입니다. 현장에서는 이런 차액이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 제 입찰 상한은 6억 9천만 원이었습니다. 취득세와 등기 비용에 2,500만 원, 내부 수리 1,500만 원, 점유 정리와 미납 관리비 등에 800만 원, 대출 이자와 보유 비용에 1,200만 원, 예상 밖 지출에 3천만 원을 남기는 계산이었습니다. 7억 8천만 원에서 이 금액들을 빼면 6억 9천만 원입니다.
이 비용도 확정액은 아닙니다. 취득세는 보유 주택 수와 취득 당시 조건에 따라 달라지고, 경락잔금대출의 한도와 금리도 입찰 전에 금융기관에서 물건별로 확인해야 합니다. 매도할 때의 중개보수와 양도 관련 세금까지 고려하면 기대 수익은 더 얇아집니다. 특히 이 물건처럼 임차인 보증금 인수 가능성을 닫지 못했다면, 비용표에 적은 800만 원으로 점유 문제를 해결할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
입찰장 문 앞에서 멈춘 이유
입찰 당일에도 서류를 한 번 더 확인했습니다. 새로 확인된 사실이 없었고, 점유자의 권리를 제 계산에 넣을 근거도 부족했습니다. 그래서 써 온 입찰표를 내지 않았습니다. 법원까지 왔다가 돌아가는 일이 아깝긴 합니다. 그래도 응찰을 많이 했다는 사실보다, 모르는 금액을 안고 잔금을 치르지 않는 편이 제게는 더 중요했습니다.
낙찰 뒤 점유자와 협의가 되지 않으면 시간과 비용이 더 듭니다. 민사집행법에는 대금 납부 뒤 6개월 이내 신청하는 인도명령 절차가 있지만, 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람에게는 적용되지 않습니다. ‘낙찰받고 인도명령을 신청하면 된다’는 말만 믿고 권리분석을 건너뛸 수 없는 이유입니다.
서울 아파트는 거래 자료가 많아 시세를 잡기 쉬워 보입니다. 막상 입찰표 앞에 서면 내부 상태, 임차인, 대출 조건처럼 가격표에 없는 변수가 남습니다. 저는 지금도 최저가보다 먼저 그 변수에 숫자를 붙입니다. 숫자를 붙일 수 없는 위험이 끝까지 남으면, 그날의 가장 나은 선택은 빈손으로 나오는 것일 수 있습니다.
