신탁공매 아파트를 보러 갔다가 입찰을 접은 이유
얼마 전 신탁공매 아파트 한 채를 보러 갔다. 같은 단지 매물보다 최저입찰가가 꽤 낮았다. 숫자만 보면 입찰할 만했지만, 현장에 가니 사람이 살고 있었다. 공고에는 ‘점유 관계는 매수인 확인’이라고 적혀 있었다. 경매를 오래 해도 이런 문구 앞에서는 걸음을 늦춘다. 집을 얼마에 사느냐만큼, 누구에게서 어떻게 넘겨받느냐가 중요해서다.
등기부를 보고 끝내면 빠지는 게 있다
신탁공매 아파트는 신탁회사가 수탁자로서 내놓은 물건이다. 등기부에 소유자로 신탁회사가 적혀 있다면 위탁자가 예전 소유자라는 이유만으로 매각이나 임대 권한을 가졌다고 보면 곤란하다. 먼저 등기사항증명서와 신탁원부를 함께 본다. 신탁원부는 등기기록의 일부다. 누가 어떤 권한을 갖는지, 임대나 처분에 어떤 조건이 붙는지 읽어야 한다.
제가 확인하는 순서는 이렇다. 등기상 소유자와 공고의 매도인이 일치하는지, 신탁 전후에 설정된 권리가 무엇인지, 신탁원부의 임대 관련 조항은 어떻게 적혔는지 본다. 그다음 공매공고와 매매계약서 초안에서 임차보증금, 점유자 인도, 체납 관리비를 누가 부담하는지 대조한다. 문구가 애매하면 신탁회사 담당자에게 서면으로 묻는다. 통화에서 들은 말만 믿고 입찰가를 쓰기엔 금액이 크다.
법원 경매에서 하던 대로 ‘말소될 권리’를 찾는 데서 멈추면 위험하다. 신탁공매는 공고와 계약의 인수 조건을 따져 매수하는 거래다. 같은 신탁공매라도 조건은 물건마다 다르다. 온비드 화면의 가격보다 첨부된 공고문과 계약서 문장이 더 오래 발목을 잡을 수 있다.
집 안에 사람이 있으면 보증금부터 묻는다
현장에서 초인종을 눌러도 답이 없는 집이 있다. 불이 켜져 있고 우편물이 쌓이지 않았다고 해서 소유자 거주인지, 임차인 거주인지 알 수 없다. 관리사무소에서 확인 가능한 범위를 묻고, 적법하게 발급받을 수 있는 전입 관련 자료와 임대차 자료를 확인한다. 점유자를 만나면 계약 상대방, 입주 시점, 보증금, 월세, 확정일자 여부를 묻되 답변만으로 권리를 단정하지 않는다. 계약서 사본과 신탁회사가 알고 있는 임대차 내역을 맞춰봐야 한다.
특히 계약을 맺은 시점이 신탁등기 전인지 후인지가 중요하다. 신탁 후 위탁자와 계약했다면 수탁자의 동의나 임대 권한이 있었는지도 봐야 한다. 그렇다고 ‘신탁회사 동의가 없으니 임차인은 무조건 나간다’고 말할 수는 없다. 대법원 판례에서도 소유권 변동과 임대차 경위에 따라 임차인의 대항력 판단이 달라진다. 계약서 한 장과 전입 날짜 하나로 답을 낼 일이 아니다.
제가 봤던 물건도 공고만으로는 점유자의 보증금과 인도 시점을 확정하기 어려웠다. 신탁회사에 확인할 자료를 요청하고 현장을 다시 찾았지만, 입찰 전까지 빈칸이 남았다. 그때는 가격을 낮춰 쓰는 대신 입찰을 접었다. 보증금을 누가 반환해야 하는지 다투는 사이 잔금일은 기다려주지 않는다.
시세보다 15% 싸도 수익은 작을 수 있다
숫자를 한번 넣어보자. 최근 실거래와 현재 매물을 비교해 보수적인 매도가를 5억 원으로 잡고, 4억 2,500만 원에 낙찰받는다고 가정한다. 차이는 7,500만 원이다. 여기서 취득세 등 취득 비용, 중개보수, 수리비, 대출이자, 점유자와의 협의 비용을 합쳐 2,500만 원이 들면 매도 관련 세금을 빼기 전 남는 돈은 5,000만 원이다. 비용은 설명을 위한 가정값이고 실제 금액은 사람과 물건에 따라 달라진다.
만약 인수해야 할 보증금이 7,000만 원이라면 계산은 완전히 바뀐다. 다만 점유자가 말한 보증금 전액이 곧바로 매수인의 채무가 된다는 뜻은 아니다. 임대차의 효력과 계약의 승계 조건을 확인한 뒤 계산에 넣어야 한다. 확인되지 않은 돈은 ‘0원’으로 두지 않는다. 제 입찰표에서는 미확인 비용으로 잡거나, 규모를 가늠할 수 없으면 아예 가격을 쓰지 않는다.
시세도 호가 하나로 정하지 않는다. 같은 동·층·향의 최근 실거래, 현재 경쟁 매물, 수리 상태를 나란히 본다. 급매가 여러 채 쌓여 있으면 팔 때 받을 가격을 더 낮춘다. 낙찰가와 시세의 차이가 크다는 말은 현금이 얼마나 오래 묶이는지까지 계산한 뒤에야 의미가 있다.
낙찰 뒤 절차는 입찰 전에 확인한다
신탁공매는 공고에 적힌 계약 체결일과 잔금 납부 기한을 먼저 달력에 적는다. 자금은 ‘낙찰되면 대출이 나오겠지’ 하고 맞추면 안 된다. 입찰 전 금융기관에 해당 신탁공매 물건으로 대출 심사가 가능한지, 예상 한도와 실행 시점은 언제인지 확인한다. 실제 승인은 담보 평가와 차주의 조건에 따라 달라진다. 잔금이 늦어질 때 계약금이나 입찰보증금을 어떻게 처리하는지도 공고에서 읽어둔다.
인도 역시 자동으로 해결되지 않는다. 공고가 매수인에게 명도 책임을 지우는 경우가 있고, 점유자와 협의가 안 되면 계약 관계를 따져 별도 법적 절차를 밟아야 할 수도 있다. 법원 경매에서 익숙한 인도명령 절차가 당연히 따라온다고 생각하면 일정이 꼬인다. 체납 관리비도 신탁회사가 모두 낸다거나 매수인이 모두 낸다고 미리 단정하지 말고, 항목과 기간을 관리사무소 자료 및 매매계약 조항으로 확인한다.
저는 신탁공매 아파트에서 서류와 현장의 이야기가 맞아떨어질 때만 가격을 쓴다. 낮은 최저가를 놓치는 건 아쉽다. 하지만 임차인 보증금, 잔금 자금, 인도 시점 중 하나라도 설명할 수 없는 집을 낙찰받는 쪽이 훨씬 오래 아쉽다.
