대덕 석봉동 부동산 경매, 4회 유찰 1.1억

한줄 요약

솔직히 말하면, 4회 유찰이 주는 부담과 유치권 신고 등 리스크가 있지만, 가격 메리트가 큰 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 대덕구 석봉동 186-13

대전광역시 대덕구 석봉동에 위치한 이 부동산은 159.3㎡(48.2평) 규모입니다. 주변은 주거 밀집 지역으로, 교통 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 하지만 목록2가 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점이 약간의 걸림돌이 될 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 4억 8,060만원에서 무려 76% 할인된 1억 1,539만원으로 최저입찰가가 책정되었습니다. 인근 유사 매물의 시세를 고려했을 때, 상당히 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 1억 2,116만원 전후로, 취등록세 약 557만원을 포함한 총 투자금은 약 1억 2,673만원이 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 3월 23일 설정된 근저당권입니다. 유치권 신고가 되어 있지만, 구체적 자료가 없어 다소 불안한 요소입니다. 임차인에 대한 정보는 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 임차인의 대항력 여부도 반드시 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 물건은 대부분 뭔가 이유가 있는 경우가 많습니다. 하지만 이 물건의 경우, 가격 메리트가 커서 조금만 신경 쓰면 좋은 기회가 될 수 있습니다. 다만, 유치권 신고와 사용승인 미허가 건물이라는 리스크를 감안해야 합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5.5% 내외로 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이번에는 경쟁률이 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저가 대비 약간 상향된 1억 2,000만원 전후가 적당하다고 봅니다. 다만, 명도 과정에서의 어려움이나 유치권 해결을 위한 추가 비용을 감안해야 하니, 이 점을 잊지 마세요.