도룡동 아파트 경매, 1회 유찰 3.4억

한줄 요약

유성구 도룡동의 스마트시티리버뷰 아파트, 1회 유찰 후 30% 할인된 가격!

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1767

경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 엑스포로123번길 26-30, 17층1-1702호 (도룡동,스마트시티리버뷰)

대전 유성구 도룡동에 위치한 스마트시티리버뷰 아파트 17층입니다. 도룡동은 대전의 대표적인 주거지역 중 하나로, 엑스포로와 인접해 있어 대중교통 접근성이 좋습니다. 주변에는 다양한 편의시설과 교육기관이 있어 가족 단위 거주에 적합한 환경입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 9,800만원으로 평가되었으나, 현재 최저입찰가는 3억 4,860만원입니다. 이는 감정가 대비 30% 할인된 가격으로, 첫 유찰 후 가격이 매력적으로 낮아졌습니다. 인근 아파트의 시세가 4억 이상임을 고려할 때, 이 물건은 가격 경쟁력이 있어 보입니다. 예상 낙찰가는 3억 6,603만원 전후로 예상되며, 이는 시세 대비 20% 이상 저렴한 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 6월 17일의 근저당권입니다. 근저당권이 말소기준권리로 설정되어 있어, 낙찰 시 이를 소멸시킬 수 있습니다. 다만, 임차인 현황에 대해서는 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있으니 주의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 특이사항은 현재까지 없는 것으로 파악됩니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 유성구 도룡동은 학군과 편의시설이 잘 갖춰져 있어 꾸준한 수요가 있는 지역입니다. 향후 가치 상승도 기대할 만합니다. 하지만, 한 가지 걸리는 건 임차인 현황의 불확실성입니다. 이를 명확히 하고 접근하는 것이 좋겠습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 약 5%대로 기대됩니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이번 경매는 경쟁률이 꽤 높을 것 같습니다. 첫 유찰 후 가격이 크게 낮아졌으니, 많은 투자자들이 관심을 가질 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 3억 6,603만원을 약간 상회하는 수준으로, 최대 3억 7,000만원까지 고려해 볼 수 있습니다. 취등록세는 약 1,683만원으로 예상되며, 총 투자금은 3억 8,683만원 수준이 될 것입니다.