아파트 경매 사이트 무료로 뒤져보니 놓친 게 보였다

법원 입찰장에 가기 전날, 유료 경매 사이트 화면만 보고 왔다는 분을 만난 적이 있습니다. 최저가와 사진은 외웠는데 매각물건명세서의 임차인 항목은 읽지 않았더군요. 아파트 경매 사이트 무료 서비스를 찾는다면, 제일 먼저 볼 곳은 보기 편한 화면보다 사건의 원문이 있는 곳입니다. 저도 물건을 추릴 때는 빠르게 검색하지만, 입찰가를 적기 전에는 원문으로 돌아갑니다.

물건을 찾을 때와 입찰을 결정할 때 보는 화면이 다르다

법원경매정보에서는 지역과 매각기일 등으로 사건을 찾고, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 확인할 수 있습니다. 대법원이 안내하는 공식 경매 정보입니다. 처음에는 아파트만 골라 소재지, 면적, 감정가, 최저매각가격, 기일을 훑어도 됩니다. 마음에 드는 물건이 나오면 사건번호를 적어 두고 세 문서를 따로 읽습니다.

감정평가서는 평가 당시의 가격과 물건 상태를 보는 자료입니다. 현황조사서에는 집행관이 확인한 점유 관계 등이 담깁니다. 매각물건명세서는 매수인이 인수할 수 있는 권리와 점유 관련 사항을 확인하는 출발점입니다. 같은 집을 설명하는 문서라도 작성 시점과 확인 범위가 다릅니다. 사진이 깨끗하다고 지금도 빈집이라는 뜻은 아니고, 감정가가 5억 원이라고 현재 5억 원에 팔린다는 뜻도 아닙니다.

경매 검색 화면에서 ‘유찰 2회, 감정가 대비 64%’ 같은 숫자를 보면 손이 빨라집니다. 그런데 할인율은 수익률이 아닙니다. 감정 시점이 오래됐거나, 임차보증금 인수 가능성이 있거나, 점유 상태가 불분명하면 싸 보이는 이유부터 찾아야 합니다.

무료 시세 자료는 같은 평형끼리 붙여 놓고 본다

가격을 가늠할 때는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지의 거래를 찾습니다. 예를 들어 전용 84㎡ 물건을 보고 있다면 전용 59㎡ 거래를 평균에 섞지 않습니다. 같은 면적이라도 동·층·향·수리 상태가 다르면 가격 차이가 납니다. 최근 거래 3건이 5억 1천만 원, 5억 3천만 원, 5억 4천만 원이었다고 해도 경매 물건의 예상 매도가를 곧장 5억 3천만 원으로 쓰지는 않습니다. 단지 안에서 위치가 나쁘고 내부 상태도 모르면 더 낮게 잡는 편이 안전합니다.

실거래가에는 신고 시차가 있고 해제된 거래도 표시됩니다. 국토교통부 화면에서 거래 시점과 해제 여부를 같이 봐야 하는 이유입니다. 저는 여기에 현재 매물의 호가와 현장 중개업소의 거래 분위기를 덧붙입니다. 호가는 팔린 가격이 아니니 실거래가와 같은 칸에 적지 않습니다. 아파트라면 관리사무소 주변 분위기, 주차, 누수 흔적, 같은 동의 최근 매물도 현장에서 확인할 게 많습니다.

무료 화면이 권리분석까지 대신해 주지는 않는다

초보가 특히 조심할 부분은 선순위 임차인과 인수할 권리입니다. 등기부의 권리 순서만 보고 ‘전부 소멸’이라고 적으면 위험합니다. 임차인의 전입 시점, 점유, 확정일자, 배당요구 여부와 보증금 회수 가능성을 함께 봐야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전부 해결되지 않는 경우에는 매수인이 부담할 가능성이 생깁니다. 구체적인 부담은 사건 기록과 배당 관계에 따라 달라집니다.

가령 최저가 3억 8천만 원인 아파트를 보고 4억 원에 낙찰받는다고 가정해 봅시다. 시세를 5억 원으로 잡아도 장부상 차이는 1억 원입니다. 그런데 인수할 보증금이 있는지 불분명하고, 집 안 상태도 확인하지 못했다면 그 1억 원은 아직 이익이 아닙니다. 취득세와 등기 비용, 대출 이자, 수리비, 명도 비용, 보유 중 관리비 문제까지 계산해야 합니다. 매도까지 염두에 둔다면 중개보수와 매도 시 세금도 따로 검토해야 하고요. 숫자가 맞지 않으면 입찰을 접는 것도 투자 판단입니다.

매각물건명세서에 점유자 진술이 없거나 현황조사서 내용과 맞지 않는 부분이 보이면 저는 그 사건을 따로 표시합니다. 민사집행법은 매각물건명세서에 점유와 매각 후에도 효력을 잃지 않는 권리 등을 기재하도록 합니다. 다만 문서에 적힌 내용만으로 실제 점유와 권리관계가 모두 확인됐다고 단정할 수는 없습니다. 낯선 권리가 얽혀 있다면 입찰 전에 사건 기록을 더 확인하고 법률 전문가의 검토를 받는 비용이 오히려 쌀 수 있습니다.

온비드는 경매와 섞어 보지 않는다

무료로 물건을 찾다 보면 온비드도 만나게 됩니다. 한국자산관리공사가 운영하는 공매 서비스로, 공공기관 등의 매각 물건을 검색할 수 있습니다. 아파트가 올라올 수도 있지만 법원경매정보의 사건과 절차가 같다고 생각하면 안 됩니다. 공매는 물건마다 매각기관과 공고 조건을 읽어야 합니다. 입찰 방식, 보증금, 계약과 잔금 기한도 해당 공고에서 확인합니다.

제가 무료 사이트를 쓰는 순서는 단순합니다. 법원경매정보에서 사건을 찾고 원문을 읽습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·같은 면적의 거래를 비교합니다. 공매 물건이면 온비드 공고를 기준으로 다시 확인합니다. 그다음 현장에 가서 화면에 없는 상태를 봅니다. 검색 비용은 아낄 수 있어도, 확인할 시간을 아끼면 나중에 훨씬 비싸게 치르는 일이 있습니다. 입찰장에서는 그 차이가 늘 숫자로 돌아오더군요.