소담동 상가 경매, 2회 유찰 3.1억

한줄 요약

가격은 매력적이지만, 권리관계가 복잡하여 신중한 접근이 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 한누리대로 1970, 1층101호 (소담동,유림빌딩)

세종특별자치시 소담동에 위치한 유림빌딩 1층에 위치한 상가입니다. 위치는 대로변에 있어 접근성이 좋고, 주변에 여러 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다. 하지만 면적 정보가 명시되지 않아 정확한 평가가 어려운 점은 아쉽습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 3,600만원이지만 현재 최저입찰가는 3억 1,164만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 인근 상업지역의 시세와 비교했을 때 상당한 할인률을 보이고 있습니다. 예상 낙찰가는 약 3억 2,722만원 정도로 생각됩니다. 하지만 시세와의 비교가 어려운 점은 감안해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 7월 2일의 압류입니다. 유치권 신고가 여러 건 있으나, 유치권 부존재 확인판결이 있어 유치권 문제는 해결된 것으로 보입니다. 다만 대지권미등기 문제와 관련한 소송이 진행 중이므로 주의가 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 대지권 문제와 복잡한 권리관계가 가장 큰 리스크입니다. 다만, 가격 매력은 큽니다. 세종시의 발전 가능성을 고려할 때 장기적인 투자로 볼 수 있지만, 현재 상황에서는 리스크가 큽니다. 예상 수익률을 계산하기 힘든 점도 감안해야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 다소 낮을 것으로 보입니다. 복잡한 권리관계를 감안하여 권장 입찰가는 3억 3천만원 이하로 설정하는 것이 안전합니다. 취등록세 약 1,505만원을 포함하면 총 투자금은 3억 4,505만원 정도가 예상됩니다. 신중한 결정이 필요한 물건입니다.