주택임대차보호법 제6조를 놓치고 입찰할 뻔했다

얼마 전 경매 물건을 보다가 임대차계약서의 만료일만 보고 넘어갈 뻔했다. 날짜는 이미 지났는데 임차인은 그대로 살고 있었다. 이런 물건 앞에서 “계약 끝났으니 낙찰받으면 곧 비우겠지”라고 생각하면 명도 일정부터 틀어진다. 내가 다시 펼친 조문이 주택임대차보호법 제6조였다.

계약서의 만료일이 실제 퇴거일은 아니다

제6조는 일정한 기간에 임대인과 임차인이 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면, 기간이 끝났을 때 종전과 같은 조건으로 다시 임대한 것으로 본다. 흔히 말하는 묵시적 갱신이다. 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 계약서를 새로 쓰지 않았다는 이유만으로 임차인이 무단 점유자가 되는 건 아니다. 국가법령정보센터의 현행 조문에서도 이 내용을 확인할 수 있다.

임대인이 갱신을 거절하거나 조건을 바꾸려면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 그 뜻을 통지해야 한다. 임차인도 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 문제 된다. 예를 들어 계약 만료일이 2027년 6월 30일이라면, 2027년 4월 말 무렵까지 어떤 통지가 상대방에게 도달했는지가 중요하다. 날짜가 하루 이틀 걸쳐 있는 사건은 기간 계산을 따로 확인해야 한다.

여기서 “말했어요”와 “상대가 받았어요”는 다르다. 통지의 내용, 보낸 날, 도달한 날을 함께 봐야 한다. 문자 한 장만 받아 들고 판단하기 어려운 이유다. 임대인이 보증금을 올려 달라고 했다는 사정만으로 갱신이 막힌 것도 아니다. 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻이 적절한 시기에 전달됐는지 확인해야 한다.

입찰장에서는 통지 날짜보다 먼저 볼 것이 있다

내가 경매 물건을 볼 때는 점유자 이름부터 단정하지 않는다. 현황조사서와 매각물건명세서, 전입세대 확인 자료, 등기부, 임차인의 계약서와 확정일자 자료를 맞춰 본다. 먼저 주택을 인도받고 주민등록을 마친 시점과 말소기준이 되는 권리의 순서를 살핀다. 대항할 수 있는 임차인인지에 따라 낙찰자가 맞닥뜨릴 보증금과 점유 문제가 크게 달라지기 때문이다.

가령 입찰가를 3억 원으로 잡은 집에 보증금 1억 8천만 원의 임차인이 있다고 하자. 계약서상 만료일이 지났다는 사실만 믿고 명도비 300만 원을 적어 넣으면 계산이 쉬워 보인다. 그런데 임차인이 매수인에게 대항할 수 있고 계약까지 묵시적으로 갱신됐다면 이야기가 달라진다. 배당요구 여부와 실제 배당액, 남는 보증금 부담, 임차인의 점유를 함께 따져야 한다. 선순위 임차인의 보증금이 배당에서 전부 해결되는지 확인하지 않은 채 낙찰가만 비교하는 건 위험하다.

반대로 계약이 묵시적으로 갱신됐다는 말만으로 모든 임차인이 낙찰자에게 2년을 주장할 수 있는 것도 아니다. 대항력의 성립과 경매로 소멸하는 권리인지를 먼저 가려야 한다. 제6조는 계약 갱신을 다루는 조문이지, 경매 물건의 모든 임차권을 살려 주는 조문은 아니다. 이 순서를 거꾸로 읽으면 안전한 물건도 포기하고, 위험한 물건은 싸다고 착각한다.

갱신됐어도 임차인은 나갈 수 있다

묵시적 갱신의 2년을 달력에 그대로 박아 놓고 명도 일정을 잡는 것도 맞지 않는다. 주택임대차보호법 제6조의2에 따르면 임차인은 묵시적으로 갱신된 계약을 언제든지 해지할 수 있다. 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 생긴다. 임대인 쪽에 같은 방식의 자유로운 해지권이 있는 것은 아니다.

예를 들어 임차인이 7월 10일 해지를 통지했고 그날 임대인에게 도달했다면, 그날 당장 계약이 끝나는 식으로 계산하면 안 된다. 통상 3개월 뒤를 기준으로 보증금 반환과 이사 일정을 논의하게 된다. 경매로 소유자가 바뀌는 사건이라면 누가 임대인 지위를 승계하는지, 통지가 누구에게 언제 도달했는지도 확인할 일이다. 열쇠를 건네받는 날과 보증금을 반환하는 날이 엇갈리면 분쟁이 길어진다.

나는 이런 물건에서 보유비용을 한 달 단위로 다시 적는다. 대출이자와 관리비 등으로 매달 120만 원이 든다면 3개월은 360만 원이다. 여기에 취득세, 수리비, 중개비와 예상 밖의 명도 비용까지 붙는다. “낙찰가에서 시세만 빼면 수익”이라는 계산은 현장에서 거의 쓸모가 없다.

묵시적 갱신과 갱신요구권도 구별해야 한다

현장에서 자주 듣는 말이 “세입자가 갱신청구권을 썼대요”다. 이 말만 듣고 제6조의 묵시적 갱신으로 적어 두면 안 된다. 임차인이 적극적으로 계약 갱신을 요구하는 것은 제6조의3의 문제다. 묵시적 갱신은 정해진 시기의 통지가 없어서 생기는 효과다. 둘은 성립 경위가 달라 문자, 내용증명, 새 계약서가 있는지를 봐야 한다.

제6조에도 예외가 있다. 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 연체했거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했다면 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않는다. 다만 월세를 한 번 늦게 냈다는 말만으로 예외라고 판단할 수는 없다. 입금 내역과 연체액, 다른 위반 사실을 확인해야 한다. 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 사유도 별도로 규정돼 있으니 두 조항을 섞어 쓰지 않는 편이 정확하다.

임차인과 통화가 닿으면 나는 “언제 나가실 건가요”부터 묻지 않는다. 계약 만료 전 어떤 통지를 주고받았는지, 보증금 반환을 어떻게 협의하고 있는지부터 듣는다. 말이 엇갈리면 입찰을 서두르지 않는다. 종이 한 장에 적힌 만료일보다 통지 기록과 권리의 순서가 돈을 더 정확히 말해 주는 경우가 많았다.