줍줍 청약 대출 믿고 넣었다가 잔금표를 다시 썼다

경매 입찰장에서는 낙찰가보다 잔금 낼 날짜를 먼저 적습니다. 줍줍 청약 이야기를 들을 때도 저는 똑같이 합니다. 분양가가 주변 시세보다 싸다는 말에 마음이 움직일 수는 있죠. 그런데 당첨 통보를 받은 뒤 계약금은 며칠 안에 마련해야 하는지, 대출이 줄면 잔금은 무엇으로 채울지 답이 없으면 그 가격은 아직 내게 싼 가격이 아닙니다.

경매는 입찰 전에 자금표를 써도 막상 금융기관 심사에서 숫자가 달라집니다. 줍줍도 비슷합니다. 특히 이미 입주가 시작된 단지라면 계약일부터 잔금일까지 여유가 짧을 수 있습니다. ‘당첨되고 은행에 물어보자’는 순서가 위험한 이유입니다.

계약금만 있으면 된다는 말에 멈칫했다

줍줍이라고 부르는 공급도 종류가 하나가 아닙니다. 무순위 사후접수인지, 계약취소주택 재공급인지, 임의공급인지에 따라 신청 자격과 당첨 뒤 제한이 달라집니다. 무순위 청약은 무주택세대구성원 요건이 중요해졌고, 지역에 따라 거주 요건이 붙을 수도 있습니다. 청약홈의 해당 단지 공고에서 공급 유형과 자격을 먼저 봐야 합니다. 예전에 들은 ‘누구나 넣을 수 있다’는 말만 믿기 어렵습니다.

제가 공고를 펼치면 자격 다음에 보는 줄은 납부 일정입니다. 계약금 비율, 계약일, 중도금 유무, 잔금일을 한 장에 옮겨 적습니다. 어떤 물건은 분양가가 좋아 보여도 잔금까지 남은 기간이 짧습니다. 이때 계약금만 준비한 사람과 잔금 경로까지 확인한 사람의 처지는 완전히 달라집니다.

전매제한과 거주의무도 같은 장에 적어 둡니다. 되팔아서 잔금을 해결하거나 세입자 보증금으로 자금을 메우겠다는 계획은 해당 주택의 제한, 임대 가능 여부, 대출 약정과 충돌할 수 있습니다. 서류에서 가능하다고 확인되지 않은 돈은 제 자금표에 넣지 않습니다.

줍줍 청약 대출은 당첨금처럼 확정되지 않는다

가령 분양가 8억 원인 주택을 생각해 보겠습니다. 아래 숫자는 실제 단지 사례가 아니라 자금 계산을 보여주기 위한 가정입니다. 계약금이 10%라면 우선 8천만 원이 필요합니다. 잔금 때 주택담보대출을 4억 원쯤 받을 거라 기대하면 내 돈 3억 2천만 원을 더 준비하면 된다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 은행 상담 결과 가능한 금액이 3억 원이라면, 잔금용 현금은 4억 2천만 원으로 늘어납니다. 예상에서 1억 원이 비는 겁니다.

대출 가능액은 분양가에 비율 하나를 곱해 확정되지 않습니다. 담보로 인정하는 주택가격, 지역별 담보인정비율인 LTV, 소득과 기존 대출을 반영하는 DSR, 주택 보유 여부, 금융기관 심사가 함께 작동합니다. 금융위원회도 중도금대출과 잔금대출에 적용되는 규제가 다를 수 있다고 안내합니다. 중도금대출을 받았다는 사실만으로 잔금대출 전환이나 증액이 보장되는 것은 아닙니다.

특히 이미 받은 신용대출이 있다면 조심해야 합니다. 계약금이 모자라 급히 빌린 돈이 나중에 잔금대출 심사에서 상환 부담으로 잡힐 수 있습니다. 대출을 더 받아 부족분을 메우려다, 그 대출 때문에 주택담보대출 한도가 줄어드는 셈이죠. 은행에는 분양가와 주소만 말하지 말고 소득 증빙, 기존 대출, 세대의 주택 보유 상황, 공고문의 잔금일을 함께 제시해야 좀 더 쓸 만한 답을 들을 수 있습니다.

싸게 샀다는 계산에는 빠진 돈이 많다

앞의 8억 원 가정에서 대출이 3억 원이라면 전체 매입대금 중 내 돈은 5억 원입니다. 여기서 끝이 아닙니다. 취득세와 등기 비용, 분양계약에 따라 남은 옵션 대금, 이사나 수리 비용도 따로 잡아야 합니다. 취득세는 주택 수와 지역, 가격 등에 따라 달라지니 남의 계산표에서 세율만 복사하면 틀리기 쉽습니다.

‘주변이 10억 원이니 2억 원 남는다’는 말도 저는 그대로 믿지 않습니다. 호가가 아니라 같은 단지의 비슷한 면적과 층에서 실제 거래된 가격을 봅니다. 최근 거래가 드물면 기대한 가격에 언제 팔릴지도 불확실합니다. 매도 때 드는 비용과 세금, 보유 기간의 이자까지 넣으면 화면에서 보이던 차익은 작아집니다. 경매에서도 시세 한 줄만 보고 응찰했다가 수리비와 명도비에서 계산이 뒤집히는 일이 있습니다.

실거주할 집이라면 판단 기준은 조금 달라집니다. 팔아서 얼마를 벌지보다 월 원리금이 생활비를 얼마나 누르는지 봐야 합니다. 예를 들어 대출 3억 원을 연 5% 금리, 30년 원리금균등상환으로 갚는다고 가정하면 월 납입액은 약 161만 원입니다. 실제 금리와 만기, 대출 방식에 따라 달라지는 예시지만, 매달 빠져나갈 돈의 크기를 느끼기에는 충분합니다.

저라면 청약 버튼 전에 이 순서로 적는다

• 청약홈 공고에서 공급 유형, 무주택·거주 자격, 전매제한, 거주의무를 확인한다.
• 계약금과 잔금 날짜를 적고, 각 날짜까지 바로 쓸 수 있는 현금을 구분한다.
• 은행에 공고문과 내 소득·부채 자료를 제시해 잔금대출 가능액과 실행 시점을 상담한다.
• 상담액보다 대출이 줄어드는 경우를 가정해 부족한 현금을 다시 계산한다.
• 취득세와 부대비용을 더한 뒤, 같은 단지 실거래가와 월 상환액을 비교한다.

은행 상담에서 들은 금액도 최종 승인액은 아닙니다. 그래서 저는 낙관적인 숫자 하나로 계약 여부를 판단하지 않습니다. 잔금 날짜에 쓸 수 있는 돈을 보수적으로 적고, 부족하면 아쉬워도 멈춥니다. 좋은 물건을 놓치는 아쉬움은 시간이 지나면 사라지지만, 잔금을 못 맞춘 계약은 오래 남습니다.