관악 신림동 오피스텔 경매, 17회 유찰 7천만

한줄 요약

17회나 유찰된 이 오피스텔, 매력보다는 주의해야 할 점이 더 많습니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/2090

경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 신림동1길 7, 10층1004호 (신림동,신림오피스텔)

서울 관악구 신림동에 위치한 오피스텔로, 신림역과 가까운 편입니다. 건물은 10층짜리로, 해당 호수는 10층에 위치하고 있습니다. 하지만 면적 정보가 제공되지 않아 실제 크기를 알 수 없다는 점이 아쉽습니다. 주변은 대학가 상권이 발달해 있어 생활 편의시설은 잘 갖춰져 있지만, 건축물대장상 위반건축물이라는 점이 걸립니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 4,800만원이지만, 현재 최저입찰가는 7,577만원으로 49% 할인된 상태입니다. 인근 오피스텔 시세와 비교해보면 대략 1억 2천만원 선이라는 점을 감안할 때, 가격적인 매력은 있습니다. 하지만 17회 유찰된 점은 입찰자들이 주저하는 신호로 볼 수 있습니다. 예상 낙찰가는 7,956만원 전후로 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 6월 7일의 압류입니다. 특별매각조건으로 최저매각가격의 20% 보증금이 요구되며, 주택임차권은 한국주택금융공사가 대항력을 포기했습니다. 이는 매수인 입장에서 부담을 덜 수 있는 부분이지만, 기계식 주차장 미검사로 인한 위반건축물이라는 점은 명도 및 사용상에 문제가 될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 매력보다는 리스크가 큽니다. 위반건축물로 인한 후속 조치, 그리고 임차권 등기 말소와 관련된 법적 절차가 복잡할 수 있습니다. 예상 수익률도 불확실한 상황에서, 안정성보다는 고위험을 감수해야 하는 투자입니다. 하지만, 신림동이라는 입지는 장기적으로 봤을 때 어느 정도 수익성을 확보할 가능성도 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 내 경험상 이 물건은 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 경쟁률은 낮지만, 그만큼 리스크가 클 수 있다는 점을 감안해야 합니다. 권장 입찰가는 최저입찰가인 7,577만원에 약간의 여유를 두고 7,800만원 정도로 잡는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 365만원 정도가 추가될 것으로 예상되니, 총 투자금은 8,165만원 정도가 될 것입니다. 하지만 위반건축물 문제와 명도의 어려움을 충분히 고려해야 할 것입니다.