전세보증금 반환 확약서 믿고 입찰을 멈춘 이유

얼마 전 경매 물건을 보다가 임대인이 써줬다는 전세보증금 반환 확약서를 봤습니다. 세입자에게 보증금을 꼭 돌려주겠다는 내용이었죠. 종이만 보면 마음이 놓일 수 있습니다. 그런데 제 눈은 확약서보다 전입일과 등기부의 근저당 설정일로 먼저 갔습니다. 경매에서는 누가 돌려주겠다고 약속했는지보다, 낙찰 뒤에도 세입자가 누구에게 보증금을 요구할 수 있는지가 더 비싼 문제입니다.

확약서 한 장으로 낙찰자의 부담이 사라지지는 않는다

전세보증금 반환 확약서는 보통 임대인이 임차인에게 보증금 반환 의사를 문서로 남긴 것입니다. 반환할 금액과 날짜가 분명하다면 나중에 약속 내용을 다툴 때 증거가 될 수 있습니다. 하지만 확약서 자체가 보증금을 마련해 주지는 않습니다. 주택도시보증공사 등의 전세보증금반환보증에 가입한 것과도 다릅니다.

경매 물건에서는 한 가지를 더 봐야 합니다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차가 매각 뒤에도 살아남는다면, 매수인이 임대인의 지위를 승계할 수 있습니다. 임대인이 이전에 쓴 확약서에 자기 이름으로 반환하겠다고 적었다고 해서 낙찰자가 그 부담에서 자동으로 빠지는 건 아닙니다. 반대로 세입자가 살고 있고 확약서가 있다는 이유만으로 모든 낙찰자가 보증금을 떠안는 것도 아닙니다. 전입과 점유 시점, 선순위 권리, 배당 결과를 함께 봐야 합니다.

숫자로 놓으면 싼 낙찰가의 이유가 보인다

가령 시세가 2억 8천만 원인 집에 보증금 1억 8천만 원의 선순위 대항력 있는 임차인이 있다고 해봅시다. 2억 원에 낙찰받고, 배당표상 임차인이 1억 2천만 원을 받는 상황입니다. 임차인에게 남은 6천만 원을 매수인이 부담해야 한다면, 매입에 들어가는 돈은 낙찰가 2억 원에서 끝나지 않습니다. 취득세와 등기비용, 이자, 수리비를 넣기 전부터 2억 6천만 원입니다. 시세와의 차이가 8천만 원이라고 계산했던 수익은 순식간에 얇아집니다.

이건 설명을 위한 가정입니다. 실제 인수액은 배당표와 권리관계에 따라 달라집니다. 특히 입찰 전에는 예상 배당액을 확정액처럼 쓰면 위험합니다. 체납 세금이나 다른 채권의 순위, 배당요구 여부를 잘못 읽으면 계산이 달라집니다. 저는 이런 물건을 볼 때 예상 배당이 조금만 줄어도 수익이 무너지는지부터 따집니다. 임대인의 확약서는 그 계산을 대신해 주지 못합니다.

입찰 전에 확약서보다 먼저 펼치는 서류

첫 장은 매각물건명세서입니다. 법원이 파악한 임차인 현황과 매수인이 인수할 수 있는 권리의 단서를 봅니다. 그다음 등기사항전부증명서에서 근저당권과 압류 등의 설정일을 확인하고, 현황조사서와 임차인의 권리신고·배당요구 내용을 맞춰 봅니다. 전입세대 관련 자료, 임대차계약서의 보증금과 확정일자도 필요합니다. 자료끼리 날짜나 금액이 다르면 그 차이를 풀기 전에는 입찰가를 쓰기 어렵습니다.

• 임차인이 실제로 점유하는지, 주민등록은 언제 마쳤는지 확인합니다.
• 그 날짜가 말소기준이 되는 권리보다 앞서는지 따집니다.
• 배당요구 여부와 예상 배당액을 계산하되, 최종 배당액이 달라질 여지를 남깁니다.
• 보증금 일부가 남을 때 그 돈과 명도 비용을 누가 부담할지 입찰가에 반영합니다.

확약서를 검토할 때도 이름과 서명만 보고 넘어가면 안 됩니다. 누가 누구에게, 얼마를, 언제, 어떤 계좌로 반환하겠다는 것인지 확인해야 합니다. 보증금 일부를 이미 돌려줬다는 문구가 있다면 실제 이체 내역과 임차인의 확인이 맞는지도 봐야 합니다. 문구가 애매하거나 임차인이 내용을 다투면 서류 한 장으로 해결될 일은 아닙니다.

잔금과 이사 날짜가 겹칠 때 더 조심스럽다

낙찰 뒤 임차인과 이야기하다 보면 “이사하는 날 돈을 주겠다”는 확약서를 다시 써 달라는 요청이 나올 수 있습니다. 그때는 반환 대상 금액부터 서로 일치해야 합니다. 배당으로 받은 돈을 빼고 남은 보증금이 얼마인지 확인한 뒤, 지급과 집 인도를 같은 날 어떻게 맞출지 합의하는 편이 안전합니다. 열쇠를 먼저 받겠다는 말이나 이사부터 하라는 말로 밀어붙이면 분쟁만 커집니다.

임차인 입장에서도 임대인의 확약서만 믿고 보증금을 받기 전에 집을 비우는 건 신중해야 합니다. 계약 종료와 반환 지연이 겹쳤다면 임차권등기명령 등 권리를 지키는 절차가 필요한지 확인할 일입니다. 반환보증에 가입했다면 보증기관의 이행 청구 요건도 별도로 확인해야 하고요. 확약서의 문장과 보증기관의 지급 심사는 서로 다른 문제입니다.

제가 입찰장에서 오래 붙잡고 보는 물건은 오히려 가격이 유난히 좋아 보이는 집입니다. 전세보증금 반환 확약서가 끼어 있다면 ‘약속이 있으니 괜찮다’고 읽지 않습니다. 그 약속이 지켜지지 않았을 때 남는 금액을 적어 봅니다. 그 돈까지 감당하고도 살 만한 물건인지, 그제야 입찰표를 꺼냅니다.