경매장을 다니며 아파트 고르는법이 바뀌었다

몇 년 전 경매에 나온 아파트를 보러 갔다가 엘리베이터 앞에서 발길을 돌린 적이 있다. 사진으로는 깔끔한 중층 물건이었다. 그런데 퇴근 시간에 가보니 엘리베이터를 한참 기다려야 했고, 복도에서는 옆집 현관문이 열릴 때마다 소리가 그대로 들렸다. 그날 이후 나는 아파트 고르는법을 가격표에서 시작하지 않는다. 내가 살 집이든 경매로 낙찰받을 집이든, 나중에 누가 왜 이 집을 선택할지부터 따진다.

싸다는 말보다 같은 조건의 거래를 먼저 본다

입찰장에서는 감정가보다 얼마 낮은지가 자주 화제가 된다. 하지만 감정가는 평가 시점의 숫자다. 입찰하는 날의 매수자를 대신해 주지는 않는다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 거래를 찾을 때도 단지 이름과 전용면적만 맞추면 부족하다. 계약일, 층, 거래가 해제됐는지까지 보고, 가능하면 같은 동선과 비슷한 향의 집을 골라 비교한다.

예를 들어 같은 단지 전용 84㎡가 5억 2천만 원에 거래됐다고 하자. 내가 보는 물건이 저층에 북향이고 내부 수리가 필요한데 그 가격을 그대로 시세로 쓰면 시작부터 계산이 틀어진다. 반대로 로열동 고층의 최근 거래 하나만 보고 단지 전체가 그 가격이라고 믿는 것도 위험하다. 거래가 뜸한 단지라면 인근 중개업소 두세 곳에 최근 실제로 팔린 집과 오래 남아 있는 매물의 차이를 묻는다. 호가는 집주인이 받고 싶은 가격이고, 실거래가는 거래가 이뤄진 가격이다. 둘 사이가 벌어질수록 출구 가격은 보수적으로 잡는다.

나는 현장에 가기 전에 후보 단지를 세 곳 정도로 줄인다. 지하철역까지 지도에 찍힌 거리만 보는 대신 아침에 직접 걸어본다. 횡단보도 대기, 언덕, 버스 배차 때문에 같은 800m도 체감은 전혀 다르다. 단지 입구에서 동까지의 거리, 주차장에서 엘리베이터까지의 동선도 확인한다. 매일 반복되는 불편은 매수자도 금방 알아챈다.

단지보다 먼저 그 집의 불편을 찾는다

같은 단지에서도 집마다 팔리는 속도가 다르다. 나는 동과 층을 적어놓고 일조, 앞동과의 거리, 창밖 시야를 직접 확인한다. 아침에 본 집과 저녁에 본 집의 인상도 달라서 가능하면 시간을 바꿔 한 번 더 간다. 창문을 닫았을 때 도로 소음이 얼마나 남는지, 분리수거장이나 출입구가 가까워 냄새와 차량 소리가 올라오는지도 본다.

수리비는 사진만 보고 맞히기 어렵다. 경매 물건은 내부를 못 보는 경우도 많다. 이럴 때 감정평가서 사진의 촬영 시점과 현재 외관 상태를 비교하고, 같은 평형의 수리 사례를 확인해 비용에 여유를 둔다. 누수 흔적이나 샷시 상태를 확인할 수 없다면 ‘별일 없겠지’가 아니라 확인하지 못한 만큼 입찰가를 낮추는 쪽이 맞다. 내부를 못 본 위험을 매도 가격에 전부 떠넘길 수는 없다.

• 관리사무소에는 장기수선 공사 예정과 주차 사정을 묻는다.
• 평일 저녁에는 주차 공간과 엘리베이터 대기 시간을 본다.
• 같은 평형 매물 사진을 비교해 수리 상태에 따른 가격 차이를 가늠한다.
• 현장에서는 등기상 면적과 실제 쓰임새가 다른 공간이 없는지 살핀다.

학교나 상권은 가까우면 좋지만, 누구에게나 같은 값어치를 하지는 않는다. 초등학생 자녀가 있는 매수자와 1인 가구가 선호하는 동선은 다르다. 그래서 나는 ‘좋은 입지’라는 말 대신 이 단지를 살 사람이 누구인지, 그 사람이 싫어할 불편이 무엇인지 적어본다.

경매라면 집보다 권리와 점유가 먼저다

일반 매매와 경매의 가장 큰 차이는 낙찰 뒤에도 풀어야 할 일이 남는다는 점이다. 대한민국 법원 경매정보에 올라온 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 읽는다. 점유자 설명이 서로 맞지 않거나 임차인의 전입·확정일자·배당요구를 확인해도 인수할 보증금이 있는지 판단이 안 서면, 그 물건은 초보에게 좋은 연습문제가 아니다.

등기부에서 말소기준권리를 찾았다고 권리분석이 끝나는 것도 아니다. 매각물건명세서의 매수인이 인수하는 권리나 특별매각조건을 다시 확인해야 한다. 전입세대확인서도 신청 자격과 서류를 갖춰 확인할 수 있지만, 전입 내역 하나만으로 임차인의 권리를 단정하면 안 된다. 기록과 현장의 점유 상황이 다르면 입찰 전에 원인을 밝혀야 한다. 나는 설명되지 않는 차이가 남으면 응찰하지 않는다. 놓친 한 줄의 값이 할인 폭보다 커질 수 있어서다.

명도도 숫자로 적는다. 점유자가 누구인지, 대화가 가능한지, 이사에 시간이 얼마나 걸릴지 모르면 잔금 뒤 바로 수리해서 팔겠다는 일정은 세우기 어렵다. 관리비 체납도 관리사무소에 항목과 금액을 확인하고 부담 범위를 따져야 한다. 낙찰가가 낮아 보여도 인수 부담과 시간을 합치면 평범한 매매보다 비싸지는 집이 있다.

입찰가는 예상 매도가에서 거꾸로 계산한다

가상의 물건으로 계산해 보자. 무리 없이 팔릴 가격을 5억 1천만 원으로 보고 4억 3천5백만 원에 낙찰받는다고 하자. 차이가 7천5백만 원이라 좋아 보인다. 그런데 취득세와 등기 관련 비용 1천7백만 원, 수리 1천2백만 원, 명도와 이사 협의 비용 1천5백만 원, 보유 기간 이자와 관리비 1천1백만 원을 넣으면 투입액은 4억 9천만 원이다. 남는 2천만 원에서도 매도 중개보수와 세금 등을 더 따져야 한다. 이 숫자는 계산 방법을 보여주기 위한 예시이고, 실제 세금과 대출 조건은 보유 주택 수와 물건 상황에 따라 달라진다.

대출은 낙찰 뒤 알아보면 늦다. 입찰 전에 금융기관에 물건 주소와 내 소득·기존 대출을 기준으로 경락잔금대출 가능액을 확인한다. 상담받은 금액도 확정 지급액처럼 쓰지 않는다. 잔금기한 안에 마련할 자기자금과 예상보다 명도가 길어질 때 버틸 현금을 따로 계산한다. 입찰가를 올릴 때마다 그 돈은 내 수익과 비상자금에서 빠진다.

법원에서 여러 번 느낀 건, 좋은 아파트는 남들도 알아본다는 사실이다. 경쟁자가 많아 낙찰가가 내 기준을 넘으면 그냥 돌아온다. 아파트 고르는법이란 결국 마음에 드는 집을 찾는 기술만은 아니다. 시세를 잘못 읽었거나, 권리가 불분명하거나, 현금이 모자라는 집을 제때 놓아주는 판단까지 포함한다고 생각한다.