월세 계약 주의점 놓쳤다가 잔금 날 멈춘 이야기
몇 년 전 잔금 치르는 날, 세입자가 보내온 등기사항증명서를 보고 송금을 멈춘 적이 있다. 계약할 때는 없던 근저당권이 새로 잡혀 있었다. 월세 보증금은 전세금보다 작으니 괜찮겠지 싶었는데, 경매 현장을 오래 다닌 제 눈에는 그 돈도 결코 작지 않았다. 월세 계약 주의점은 월세 몇만 원을 깎는 데서 끝나지 않는다. 보증금을 돌려받을 순서와 매달 실제로 나갈 돈을 계약 전에 확인하는 일이다.
계약금을 보내기 전, 집주인과 등기부터 맞춘다
집을 보여준 사람이 곧 집주인인 것은 아니다. 등기사항증명서의 갑구에서 소유자를 확인하고, 신분증 이름과 계약서 이름을 대조한다. 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서 등 대리 권한을 확인하고, 보증금과 월세를 받을 계좌도 누구 명의인지 따져본다. 중개사가 끼어 있어도 이 과정은 건너뛰지 않는다. 보증금을 중개사나 대리인의 개인 계좌로 먼저 보내 달라는 말이 나오면 송금부터 멈춘다.
을구에서는 근저당권을 본다. 여기 적힌 채권최고액은 실제 남은 대출금과 같지 않지만, 보증금 회수 위험을 가늠할 때 무시할 숫자도 아니다. 압류, 가압류, 임차권등기 같은 표시도 함께 읽는다. 특히 다가구주택은 등기 한 장에 다른 세입자들의 보증금이 다 드러나지 않는다. 집주인에게 선순위 임차보증금과 확정일자 현황 확인에 필요한 자료를 요청해야 한다. 설명을 피하거나 자료가 앞뒤가 맞지 않으면, 저는 보증금을 낮추는 협상보다 그 집을 포기하는 쪽을 택한다.
건축물대장도 본다. 계약서 주소와 실제 출입문 표시가 일치하는지, 계약하려는 공간이 주거용으로 적혀 있는지 확인한다. 현관문에 붙은 호수만 믿고 계약서에 다른 주소를 적으면 나중에 권리를 주장할 때 문제가 생길 수 있다. 현장에서 손으로 적은 호수와 공부상 표시가 다른 집을 꽤 봤다.
월세보다 관리비와 보증금 회수 가능성이 더 걸렸다
가령 보증금 3천만 원에 월세 55만 원인 집과 보증금 1천만 원에 월세 65만 원인 집이 있다고 치자. 월세 차이는 10만 원이지만, 앞집에는 보증금 2천만 원을 더 맡겨야 한다. 2년 월세 차이 240만 원만 계산해서 앞집이 싸다고 결정하기에는 이르다. 그 집의 시세, 선순위 권리, 다른 세입자의 보증금까지 같이 봐야 한다. 경매로 넘어가면 보증금이 얼마든 내 순서가 뒤일 수 있다.
관리비도 월세처럼 매달 빠져나간다. 월세 55만 원에 관리비 15만 원이면 실제 고정 지출은 적어도 70만 원이다. 계약 전에는 관리비에 공용 전기, 청소, 인터넷, 수도 중 무엇이 포함되는지, 계절에 따라 달라지는 항목은 무엇인지 묻는다. 최근 몇 달의 고지서나 정산 내역을 보면 말로 들은 금액과 차이가 드러나기도 한다. 주차비와 난방비가 별도라면 그것까지 더해 월 부담액을 계산한다.
수리 약속과 퇴거 조건은 문장으로 남긴다
계약서를 쓸 때는 보증금, 월세, 지급일, 계좌, 임대 기간뿐 아니라 집의 상태를 적는다. 도배를 새로 해주겠다는 말, 고장 난 에어컨을 고쳐주겠다는 말은 ‘입주 전 수리’처럼 두루뭉술하게 쓰면 다툼이 된다. 어느 부분을 누가 언제까지 수리하고, 이행되지 않으면 어떻게 할지 적어야 한다. 입주 전 사진과 짧은 영상도 남겨 둔다. 이미 깨진 타일이나 누수 흔적이 퇴거할 때 내 책임으로 돌아오는 일을 막는 데 도움이 된다.
반려동물, 흡연, 옵션 고장, 중도 퇴거 때 새 세입자를 구하는 방식도 생활에 영향을 주는 조건이다. 집주인과 합의한 내용이라면 특약에 구체적으로 적는다. 다만 특약 한 줄이 법보다 언제나 우선하는 것은 아니다. 전입신고를 하지 말라거나 보증금 반환과 관계없이 먼저 집을 비우라는 요구를 받으면 이유부터 확인해야 한다. 주거용으로 살 집인데 전입신고를 막는다면 저는 계약을 다시 생각한다.
잔금 날 한 번 더 보고, 입주 뒤 권리를 갖춘다
계약일에 등기를 봤더라도 잔금 직전에 다시 확인한다. 계약과 입주 사이에 소유자나 담보권이 바뀔 수 있기 때문이다. 계약 당시와 달라진 권리가 있다면 돈을 보내기 전에 중개사와 임대인에게 확인하고, 필요한 조치를 문서로 남긴다. 잔금을 보냈다는 이체 내역과 열쇠를 받은 시점도 보관한다.
입주한 뒤에는 전입신고를 미루지 않고 계약서에 확정일자를 받는다. 주택도시보증공사 안내대로 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 대항력은 다음 날부터 생긴다. 확정일자까지 갖춰야 경매·공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 받을 권리를 주장할 수 있다. 그렇다고 선순위 근저당이나 다른 선순위 임차인보다 앞서는 것은 아니다. 그래서 계약 전 권리 확인과 입주 후 신고는 둘 다 필요하다. 신고 대상인 임대차계약이라면 계약 체결 후 30일 안에 임대차 신고도 챙긴다. 계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 자동으로 부여되지만, 신고 접수 여부까지 확인해 두는 편이 좋다.
월세는 매달 나가는 돈이라 계약할 때 가격표만 오래 보게 된다. 저는 오히려 계약금 송금 전의 등기 한 장, 관리비 내역 한 장, 잔금 직전의 재확인이 더 오래 기억에 남는다. 그날 송금을 멈추지 않았다면 세입자는 보증금 3천만 원을 불안하게 붙잡고 살았을 것이다. 마음에 드는 집은 다시 찾을 수 있어도, 잘못 보낸 보증금을 되찾는 일은 훨씬 어렵다.
