전세 만기 전 이사해봤더니 날짜가 제일 무서웠다

경매 물건을 보러 다니다 보면 이삿짐은 이미 뺐는데 보증금은 아직 못 받은 집을 만납니다. 세입자는 새집 잔금일이 급했고, 집주인은 새 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다고 했죠. 전세 만기 전 이사는 짐을 옮기는 날짜보다 보증금이 돌아오는 날짜를 먼저 맞춰야 합니다.

계약이 끝나기 전이라면 집주인과 날짜부터 맞춰야 한다

계약기간이 남아 있는데 개인 사정으로 먼저 나가려면 원칙적으로 집주인과 조기 종료를 합의해야 합니다. 이사 간다고 통보한 날이 곧 계약 종료일이 되는 건 아닙니다. 계약서에 중도 해지 조항이 있다면 그 내용도 먼저 읽어야 하고요.

가령 전세 만기가 12월 31일인데 9월 30일에 새집으로 가야 한다고 해봅시다. 집주인이 9월 30일에 계약을 끝내고 보증금을 돌려주겠다고 합의했다면 일이 풀립니다. 반대로 ‘새 세입자가 구해지면 주겠다’는 말만 들었다면 반환일이 확정된 게 아닙니다. 새집 계약금부터 넣기 전에 이 차이를 확인해야 합니다.

합의할 때는 조기 종료일, 보증금 반환일과 금액, 새 임차인을 구하는 절차, 중개보수 부담, 열쇠를 넘기는 시점을 문자나 합의서로 남기는 편이 좋습니다. 특히 중개보수는 ‘먼저 나가는 사람이 무조건 내야 한다’는 법정 규칙처럼 말하면 곤란합니다. 새 계약의 중개의뢰인이 누구인지와 별개로, 조기 종료에 동의하는 조건으로 기존 세입자가 비용을 부담하기로 협의하는 경우가 있습니다. 금액까지 적어야 나중에 말이 덜 바뀝니다.

갱신된 전세라면 3개월을 다시 계산한다

이미 묵시적으로 갱신된 계약은 이야기가 다릅니다. 주택임대차보호법상 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 계약갱신요구권을 써서 갱신한 경우에도 해지에 관해 같은 규정이 적용됩니다. 집주인이 통지를 받은 날짜를 확인할 수 있도록 문자를 보내고 답을 받아두는 이유입니다.

하지만 원래 계약기간이 아직 진행 중인 사람에게 이 3개월 규칙을 그대로 적용하면 안 됩니다. 또 만기에 나갈 생각이라면 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 전달해야 묵시적 갱신 문제를 피할 수 있습니다. 저는 달력에 만기일만 적지 않고 통지해야 할 날짜도 함께 표시합니다. 하루 차이로 자금 계획이 흔들리는 걸 여러 번 봤거든요.

보증금이 들어오기 전 새집 잔금을 약속할 때

전세보증금 3억 원을 돌려받아 새집 보증금 3억 2천만 원을 낼 계획이라고 해봅시다. 계산상 필요한 추가 돈은 2천만 원입니다. 그런데 기존 집 보증금 반환이 한 달 밀리면 그 한 달 동안 필요한 현금은 2천만 원이 아니라 새집 잔금에 가까워집니다. 이삿짐 비용, 임시 거처, 대출 이자까지 붙을 수 있고요.

그래서 새집 계약 전에는 집주인이 보증금을 언제, 어떤 자금으로 돌려줄지 확인합니다. 새 세입자 계약이 잡혔다면 그 계약의 잔금일도 봅니다. ‘곧 들어올 사람 있다’는 말과 실제 계약 체결은 다릅니다. 전세대출이 있다면 기존 대출 상환과 새 대출 실행 가능일을 은행에 따로 확인해야 합니다. 보증금 반환보증에 가입했더라도 지급 요건과 절차를 확인하지 않은 채 이삿날 현금처럼 계산하면 위험합니다.

• 기존 계약의 만기일과 갱신 여부를 확인한다.
• 조기 종료에 합의했다면 반환일과 비용 부담을 글로 남긴다.
• 기존 집 보증금 입금일과 새집 잔금일 사이에 빈틈이 있는지 계산한다.
• 전세대출 상환·실행 일정은 은행에서 확인한다.

보증금을 못 받았다면 전출과 열쇠 인도를 서두르지 않는다

경매에서 세입자 권리를 볼 때 저는 전입일과 점유 상태를 먼저 확인합니다. 주택의 인도와 주민등록은 대항력을 갖추고 유지하는 데 중요한 요건이기 때문입니다. 보증금이 안 들어왔는데 먼저 집을 비우거나 전출하면 권리 보호에 문제가 생길 수 있습니다. 실제로 이사한 뒤 임차권등기를 마쳤더라도, 그 전에 잃은 대항력이 원래 순위로 되살아나는 것은 아니라는 대법원 판단도 있습니다.

계약이 끝났는데도 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다. 다만 신청서를 냈다는 사실만으로 안심하면 안 됩니다. 등기부에 임차권등기가 실제로 마쳐졌는지 확인한 다음 이사와 전출 일정을 잡아야 합니다. 계약이 아직 끝나지 않았다면 이 절차를 바로 쓸 수 있는지도 먼저 따져야 하고요.

새집 입주일이 급하면 모든 날짜를 앞당기고 싶어집니다. 그래도 전세 만기 전 이사에서 제가 가장 늦게 확정하는 건 이삿짐차 예약입니다. 보증금 반환일과 새집 잔금일이 어긋난 상태라면, 그 비용을 버틸 수 있는지부터 계산하는 게 맞습니다.