전세 중도해지 위약금 때문에 이사 날짜를 다시 잡았다
경매 현장에서 세입자를 만나면 이사 날짜보다 보증금 반환 날짜부터 묻습니다. 얼마 전에도 전세 계약이 8개월 남은 분이 직장 때문에 먼저 나가야 한다며 위약금부터 걱정하더군요. 그런데 계약서를 보니 중도해지 조항이 없었습니다. 이때 ‘보증금의 10%만 내면 끝난다’고 생각하면 일정이 꼬입니다. 전세 중도해지 위약금은 모든 계약에 똑같이 붙는 금액이 아닙니다.
처음 맺은 계약이라면 이사 통보만으로 끝나지 않는다
2년 전세를 처음 계약하고 8개월이 남았다면, 세입자에게 이사 사정이 생겼다는 이유만으로 계약이 바로 끝나지는 않습니다. 임대인이 중도해지에 동의하는지, 계약서에 관련 특약이 있는지부터 확인해야 합니다. 민법도 계약이나 법률에 해지할 권리가 있을 때 상대방에게 해지를 통지하도록 정합니다. 문자 한 통 보내고 방을 비우면 그날 보증금을 돌려받을 수 있다고 기대하기는 어렵습니다.
계약서에 ‘임차인의 사정으로 중도해지할 경우 위약금 200만 원’처럼 금액이 적혀 있다면 문구를 그대로 읽어야 합니다. 반대로 그런 약정이 없다면 위약금이 자동으로 보증금의 10%가 되는 것도 아닙니다. 그 10%는 계약할 때 주고받는 계약금과 뒤섞여 나오는 말인 경우가 많습니다. 이미 입주해 살고 있는 전세의 중도해지는 계약 성립 전 계약금 문제와 구별해야 합니다.
제가 현장에서 권하는 순서는 단순합니다. 먼저 계약서의 해지 특약을 확인하고, 임대인과 종료일·보증금 반환일·새 임차인 모집 조건을 함께 의논하는 겁니다. 합의가 되면 말로만 끝내지 말고 문자나 합의서에 날짜와 금액을 남겨야 합니다. ‘새 세입자 구하면 돌려드릴게요’라는 말만 믿고 새집 잔금일을 잡는 순간, 보증금이 며칠 늦어지는 문제도 큰 자금 공백이 됩니다.
갱신된 전세는 3개월이라는 시간을 봐야 한다
계약이 묵시적으로 갱신됐다면 이야기가 달라집니다. 주택임대차보호법상 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 계약갱신요구권을 써서 갱신한 경우에도 같은 해지 규정이 적용됩니다. 대법원은 갱신요구로 연장된 계약의 시작 전 해지 통지가 도달한 경우에도 통지 후 3개월을 기준으로 판단했습니다.
여기서 중요한 건 ‘보낸 날’이 아니라 임대인이 ‘받은 날’입니다. 예를 들어 4월 1일에 문자로 통지했어도 임대인이 그 내용을 언제 받았는지 다툼이 생기면 보증금 반환 시점도 흔들립니다. 통지 내용에는 계약 대상 주택, 해지 의사, 통지 날짜를 분명히 쓰고 답장이나 수신 기록을 보관하는 편이 안전합니다. 합의 없이 3개월보다 일찍 집을 비운다고 반환일이 저절로 앞당겨지지도 않습니다.
반면 계약 기간 중 새로 작성한 계약서가 단순한 갱신 확인인지, 조건을 바꿔 별도의 계약을 맺은 것인지 다투는 사례도 있습니다. 서류 제목만 보고 ‘갱신이니까 3개월’이라고 단정하지 마세요. 갱신요구를 어떻게 했고 보증금·기간을 어떻게 적었는지까지 확인해야 합니다.
중개보수와 위약금은 같은 돈이 아니다
새 세입자를 구할 때 가장 많이 부딪히는 돈이 중개보수입니다. 법제처의 찾기쉬운 생활법령정보는 임차인이 계약 기간 중 이사한다는 이유만으로 새 임대차의 중개보수를 부담할 법적 의무가 생기는 것은 아니라고 안내합니다. 다만 임대인이 조기 종료에 동의하는 조건으로 그 비용을 임차인이 부담하기로 합의했다면, 그 합의 내용은 따져봐야 합니다.
가령 보증금 3억 원인 집에서 세입자가 6개월 일찍 나가고 싶다고 합시다. 임대인이 새 세입자를 받는 대신 중개보수 90만 원을 세입자가 부담하기로 했다면, 그 90만 원은 합의한 조기 종료 비용입니다. 곧바로 법정 위약금이라고 부를 돈은 아닙니다. 여기에 별도 위약금 200만 원 특약까지 있다면 둘을 모두 청구할 근거가 있는지, 합의로 어느 항목을 처리하기로 했는지 확인해야 합니다. 숫자를 한데 뭉쳐 ‘관행’이라고 하면 나중에 서로 다른 말을 하게 됩니다.
공실 기간의 손실이나 새 임차인을 구하며 든 비용을 임대인이 주장할 수도 있습니다. 그렇다고 임대인이 요구하는 금액이 언제나 그대로 확정되는 것은 아닙니다. 계약서 문구, 실제 손해, 조기 종료에 관한 합의 내용을 함께 봐야 합니다. 그래서 비용을 협의할 때는 위약금, 중개보수, 관리비와 공과금, 보증금 반환액을 각각 적어 두는 게 좋습니다.
보증금이 들어오기 전엔 새집 잔금을 조심한다
경매 현장에서 배운 가장 비싼 교훈은 날짜를 낙관하지 말라는 겁니다. 새집 계약금 3천만 원을 먼저 보내고 기존 보증금 3억 원으로 잔금을 치르려 했는데, 임대인이 새 임차인을 못 구했다며 반환을 미루면 선택지가 급격히 줄어듭니다. 중도해지 합의서에는 ‘언제 계약이 끝나는지’와 ‘언제 얼마를 돌려주는지’를 따로 적어야 합니다. 새 임차인의 계약 성사 여부에 반환을 연결했다면 그 조건도 명확해야 합니다.
계약이 끝났는데도 보증금을 받지 못했다면 전입신고를 옮기거나 집을 인도하기 전에 권리 보전 방법을 확인해야 합니다. 주택임대차보호법에는 임차권등기명령 제도가 있습니다. 신청만 했다고 바로 안심할 일은 아니고, 등기가 실제로 마쳐졌는지까지 확인한 뒤 움직여야 합니다. 전세보증금 반환과 새집 잔금이 맞물린 상황일수록 이 순서가 중요합니다.
전세 중도해지 위약금은 ‘얼마를 내면 나갈 수 있나’보다 ‘어떤 계약을 언제 끝낼 수 있나’에서 출발합니다. 저는 이사 날짜를 정하기 전에 계약서 한 장과 임대인에게 보낸 통지 기록부터 펼쳐 봅니다. 그 두 가지가 분명해야 비용 협상도 하고, 새집 잔금일도 덜 불안하게 잡을 수 있습니다.
