KB부동산 시세 믿고 입찰가 써봤더니
입찰장에 가기 전날, KB부동산에 뜬 시세를 보고 마음이 급해진 적이 있습니다. 감정가보다 시세가 높으니 최저가에만 가까이 낙찰받아도 남겠다는 계산이었죠. 그런데 같은 단지 거래를 한 건씩 뜯어보니 제가 보던 물건은 저층에 수리도 필요한 집이었습니다. 화면의 숫자 하나로 입찰가를 정했다면 꽤 비싸게 샀을 겁니다.
KB부동산 시세는 입찰가가 아니었다
KB부동산에서 아파트를 찾으면 KB시세와 실거래가, 매물 가격을 함께 볼 수 있습니다. 셋은 뜻이 다릅니다. KB시세는 가격을 가늠하는 기준이고, 실거래가는 신고된 계약 금액이며, 매물 가격은 파는 사람이 제시한 금액입니다. 매물에 5억 원이 붙어 있다고 5억 원에 팔린다는 보장은 없습니다.
저는 먼저 경매 물건과 같은 단지, 같은 전용면적의 거래를 추립니다. 그다음 층과 거래 시점을 봅니다. 같은 84㎡라도 탑층과 저층, 내부 수리가 끝난 집과 오래 비어 있던 집은 가격이 다르게 움직입니다. 거래가 적은 단지라면 몇 달 전 한 건의 높은 거래가 눈에 유독 크게 들어오기도 합니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 설명대로 실거래 자료는 계약일 기준이고 신고까지 시차가 생길 수 있습니다. 그래서 최근 거래가 화면에 없다는 이유만으로 거래가 끊겼다고 단정하지 않습니다. 해제된 거래인지도 확인합니다. 시세를 볼 때 제가 가장 경계하는 건 숫자 자체보다 그 숫자가 만들어진 시점과 조건을 놓치는 일입니다.
같은 단지 5억 원도 물건 상태에 따라 달라졌다
예를 들어 KB시세가 5억 원인 아파트가 경매에 나왔다고 해보죠. 같은 면적의 최근 거래 세 건은 4억 7천만 원, 4억 8천만 원, 5억 원입니다. 5억 원 거래는 높은 층에 수리를 마친 집이고, 경매 물건은 저층에 누수 흔적이 있습니다. 이때 5억 원을 예상 매도가로 놓으면 계산은 시작부터 낙관적으로 기웁니다.
저라면 먼저 인근 중개업소에 같은 층대의 실제 매수 문의 가격을 묻고, 단지 안에서 경쟁 중인 매물도 봅니다. 중개업소 한 곳의 답만 듣지는 않습니다. 급매가 이미 4억 6천만 원에 나와 있다면, 경매로 산 집을 수리한 뒤 4억 8천만 원에 바로 판다는 가정부터 다시 세워야 합니다. 현장에서는 단지 입구까지 걸어보고, 소음·주차·동 배치도 확인합니다. 지도에서 비슷해 보여도 매수자가 싫어하는 조건은 현장에 가면 꽤 선명합니다.
KB부동산에 시세가 표시되지 않는 물건도 있습니다. 거래가 드문 빌라나 특수한 물건을 아파트처럼 단순 비교하기 어려운 이유입니다. 시세가 없다고 싸다는 뜻은 아닙니다. 비교할 거래가 부족하면 저는 입찰가를 억지로 만들기보다 조사를 더 하거나 물건을 넘깁니다.
낙찰가와 매도가 사이에 돈이 계속 나간다
가상의 계산을 하나 해보겠습니다. 4억 1,500만 원에 낙찰받아 4억 8천만 원에 판다면 차액은 6,500만 원입니다. 처음 보면 제법 커 보입니다. 하지만 취득세 등 취득 비용, 수리비, 보유 중 이자, 관리비, 중개보수, 명도 비용을 합쳐 3천만 원이 들었다면 남는 차액은 3,500만 원입니다. 여기서 양도 관련 세금과 예상보다 길어진 보유 기간까지 반영해야 실제 손에 쥐는 돈에 가까워집니다. 3천만 원은 설명을 위한 가정일 뿐, 물건마다 비용이 크게 달라집니다.
특히 점유자가 있는 물건은 일정이 내 뜻대로 흘러가지 않습니다. 협의가 늦어지면 이자가 더 붙고, 수리 시작도 밀립니다. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목이 있는지 관리사무소에 확인할 필요도 있습니다. 저는 수익 계산표에 가장 빨리 팔리는 경우만 적지 않습니다. 매도가를 낮추고 보유 기간을 늘린 경우에도 버틸 수 있는지 같이 봅니다.
경락잔금대출도 KB시세에 일정 비율을 곱해 확정하지 않습니다. 금융기관은 물건과 차주의 조건을 따로 심사합니다. 입찰 전에 취급 금융기관에 해당 물건의 가능 금액과 자기자금 필요액을 확인해야 합니다. 대출이 예상보다 적게 나오면 싼 가격에 낙찰받아도 잔금을 치르는 문제가 바로 생깁니다.
가격을 보기 전에 권리와 점유부터 확인했다
아무리 싸 보여도 인수할 권리나 점유 문제가 풀리지 않으면 계산은 달라집니다. 저는 법원경매정보의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 먼저 읽고 등기사항과 대조합니다. 임차인의 전입·점유·배당요구 내용이 서로 맞는지, 매수인이 떠안을 금액이 생길 여지는 없는지 확인합니다. 서류 내용이 모호하면 값이 싸다는 이유로 밀어붙이지 않습니다.
현황조사서에 적힌 점유 상태도 조사 시점의 기록입니다. 입찰 직전 상황이 달라질 수 있으니 가능한 범위에서 현장을 다시 확인합니다. 초보 때 가장 위험한 순간은 시세와 최저매각가격 사이의 큰 차이를 보고 다른 서류를 빨리 넘길 때입니다. 제 경험상 돈을 지킨 입찰은 멋진 가격을 맞힌 날보다, 모르는 위험 앞에서 입찰표를 접은 날에 더 많았습니다.
KB부동산은 물건을 고르는 출발점으로 유용합니다. 다만 화면에 나온 시세가 내가 낙찰받을 집의 매도가도, 내 수익도 대신 확정해주지는 않습니다. 저는 시세를 확인한 뒤 늘 같은 질문으로 돌아갑니다. 이 집을 지금 상태 그대로 내가 산 가격보다 비싸게 사줄 사람이 있는가. 그 답이 흐리면 숫자가 아무리 좋아 보여도 손이 잘 안 갑니다.
