공인중개사 복비 계산 직접 해보니 입찰가가 달라졌다

얼마 전 입찰가를 적다가 예상 매도가에서 공인중개사 복비를 빼먹은 걸 발견했다. 몇십만 원 차이라고 생각하기 쉽다. 그런데 경매 물건은 취득세, 등기비, 수리비, 대출이자, 명도비까지 쌓인다. 매도할 때 낼 복비 150만 원을 빠뜨리면 기대 수익이 그만큼 줄어든다. 나는 입찰 전에 출구 가격을 잡고, 그 가격으로 중개보수 상한부터 계산한다.

복비는 매매가에 요율만 곱하면 끝일까

공인중개사 복비 계산의 출발점은 물건 종류와 거래 형태다. 아파트 매매인지, 주택 월세인지, 오피스텔 임대차인지에 따라 요율이 달라진다. 거래금액에 해당 구간의 상한요율을 곱하고, 그 구간에 한도액이 있으면 한도액과 비교해 더 낮은 금액을 잡는다. 이 금액은 법에서 허용하는 최대 중개보수다. 반드시 그만큼 내야 한다는 뜻은 아니다. 실제 보수는 상한 안에서 중개사와 협의한다.

주택 매매의 상한요율은 5천만 원 미만 0.6%로 한도액 25만 원, 5천만 원 이상 2억 원 미만 0.5%로 한도액 80만 원이다. 2억 원 이상 9억 원 미만은 0.4%, 9억 원 이상 12억 원 미만은 0.5%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%다. 예를 들어 3억 원짜리 주택을 중개로 팔면 상한은 3억 원×0.4%=120만 원이다. 매도인과 매수인이 120만 원을 합쳐서 나누는 계산이 아니다. 각자 부담하는 보수의 상한을 따로 보는 것이다.

숫자가 경계에 걸리면 구간을 다시 확인한다. 2억 원 매매는 ‘2억 원 이상 9억 원 미만’에 들어가므로 상한이 80만 원이다. 1억 9천만 원에 0.5%를 곱한 95만 원은 그 아래 구간의 한도액 80만 원에 걸린다. 요율만 외우면 이 한도액을 놓치기 쉽다.

전세와 월세는 거래금액부터 다르다

주택 임대차 상한은 5천만 원 미만 0.5%에 한도액 20만 원, 5천만 원 이상 1억 원 미만 0.4%에 한도액 30만 원이다. 1억 원 이상 6억 원 미만은 0.3%, 6억 원 이상 12억 원 미만은 0.4%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.5%, 15억 원 이상은 0.6%다. 전세는 보증금을 거래금액으로 보면 된다. 월세는 보증금에 월차임의 100배를 더한다. 그렇게 계산한 금액이 5천만 원 미만이면 월차임의 70배를 더해 다시 계산한다.

가령 보증금 1천만 원, 월세 30만 원인 주택은 먼저 1천만 원+30만 원×100=4천만 원이다. 5천만 원 미만이므로 70배로 다시 계산하면 거래금액은 3천100만 원. 상한 보수는 3천100만 원×0.5%=15만5천 원이다. 보증금에 계약기간의 월세를 전부 더하거나, 월세만 놓고 요율을 곱하면 엉뚱한 숫자가 나온다.

낙찰 후 임차인을 들일 때도 이 비용을 잡아야 한다. 보증금 1천만 원, 월세 70만 원이면 환산 거래금액은 8천만 원이고 주택 임대차 보수 상한은 30만 원이다. 계산값 32만 원보다 해당 구간의 한도액이 낮기 때문이다. 월세를 얼마 받을지만 따지다가 임대 중개보수와 공실 기간을 빼먹으면 첫해 현금흐름이 예상보다 얇아진다.

경매 낙찰 때와 되팔 때를 구분해야 한다

법원에 직접 입찰해 낙찰받는 과정에는 일반 매매계약을 중개한 공인중개사의 복비가 자동으로 붙지 않는다. 반면 낙찰 물건을 중개사를 통해 팔거나 임대하면 그 거래의 중개보수를 계산해야 한다. 이 두 시점을 섞으면 입찰 전 비용표가 흐려진다.

예를 들어 3억 2천만 원에 낙찰받은 아파트를 수리한 뒤 3억 8천만 원에 중개로 판다고 가정해보자. 매도할 때 중개보수 상한은 3억 8천만 원×0.4%=152만 원이다. 낙찰가와 매도가의 차이 6천만 원을 수익으로 적어놓고 이 152만 원을 나중에 발견하면 기분이 썩 좋지 않다. 여기에 취득세, 등기비, 수리비, 보유 중 이자, 관리비, 명도 관련 비용과 매각에 따른 세금까지 각각 확인해야 실제 손에 남는 돈이 보인다. 세금은 보유 주택 수와 보유 기간 등 조건에 따라 달라져 복비처럼 한 줄로 고정할 수 없다.

물건 종류도 조심스럽게 본다. 일정한 시설 요건을 갖춘 전용면적 85㎡ 이하 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 상한이다. 그 요건에 해당하지 않는 오피스텔이나 상가·토지는 거래금액의 0.9% 이내에서 협의한다. ‘주거용으로 쓸 예정’이라는 말만 듣고 주택 요율을 적용해 예산을 짜면 어긋날 수 있다. 건축물 용도와 오피스텔의 면적·시설 요건을 먼저 확인하는 편이 안전하다.

계약서 쓰기 전에 확인하는 세 가지

나는 중개를 맡기기 전에 거래금액, 적용 요율, 실제 지급할 보수액을 먼저 맞춘다. 상한요율은 협상의 출발점이지 고정 가격이 아니다. 특히 매도까지 염두에 둔 경매 물건이라면 입찰 전에 상한액으로 보수적으로 비용을 잡고, 실제 거래를 진행할 때 협의한 금액을 계약서와 중개대상물 확인·설명서에서 확인한다.

부가가치세도 별도로 확인한다. 안내된 중개보수 상한액에 부가가치세가 포함된 것으로 단정하지 말고, 중개사무소의 과세 유형과 청구 금액, 증빙 발급 내용을 물어본다. 지급 시기는 당사자 사이 약정이 우선이고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날이다. 지역별 주택 중개보수 조례도 계약 전에 해당 지방자치단체 안내로 확인하면 숫자를 잘못 적용할 일을 줄일 수 있다.

입찰장에서 몇만 원 올릴지 고민하는 사람은 많다. 그런데 낙찰 뒤 임대와 매각에 드는 복비는 대충 잡는 경우가 의외로 많다. 내 경험상 수익률은 큰 숫자 하나보다 빠뜨리지 않은 작은 비용들에서 더 정확해진다.