재개발절차 따라 경매 물건을 봤더니 가격보다 먼저 보인 것
얼마 전 재개발구역 빌라 경매 물건을 보러 갔는데, 현장에서는 새 아파트가 들어서면 얼마를 벌겠느냐는 이야기부터 나오더군요. 저는 입찰표를 쓰기 전에 구청 고시와 조합 자료를 먼저 펼쳤습니다. 재개발 물건은 지금 보이는 건물의 가격만으로 판단하기 어렵습니다. 사업이 어디까지 왔는지에 따라 기다릴 시간도, 추가로 낼 돈도, 취득할 수 있는 권리도 달라집니다.
재개발절차에서 구역 지정은 출발선에 가깝다
서울시 정비사업 정보몽땅이 안내하는 큰 흐름은 입안 요청, 정비구역 지정, 조합설립인가, 심의, 사업시행계획인가, 분양신청, 관리처분계획인가, 철거·착공, 준공인가, 청산 순서입니다. 조합 방식이 아닌 사업도 있어 실제 구역에서는 사업시행자와 고시 내용을 따로 확인해야 합니다.
초보가 가장 자주 헷갈리는 건 ‘재개발 얘기가 나온다’와 ‘정비구역으로 지정됐다’를 같은 단계로 보는 겁니다. 주민들이 동의서를 모으거나 후보지로 거론되는 시점에는 계획이 바뀔 여지가 큽니다. 구역 지정 고시가 났더라도 곧 철거가 시작되는 것은 아닙니다. 조합 설립, 설계와 인허가, 분양신청까지 넘어야 할 단계가 남아 있습니다.
그래서 저는 현장 중개인의 예상 일정 대신 고시 날짜를 적습니다. 정비구역 지정일, 조합설립인가일, 사업시행계획인가일, 관리처분계획인가일을 한 줄로 놓으면 물건의 위치가 보입니다. 일정이 늦어지는 구역이라면 보유 기간의 이자와 세금도 그만큼 쌓입니다. 재개발 호재를 말할 때 빠지기 쉬운 비용입니다.
조합 설립 뒤에는 사람보다 권리부터 확인한다
조합이 설립됐다는 말만 듣고 빌라 한 채를 사면 새 아파트 한 채가 나온다고 계산하는 경우가 있습니다. 위험한 계산입니다. 경매에서는 매각물건명세서, 등기사항증명서, 건축물대장, 토지대장을 맞춰 봐야 합니다. 건물과 토지가 함께 매각되는지, 공유지분인지, 무허가 건축물이나 별도 권리관계가 있는지도 확인할 부분입니다.
특히 여러 채나 지분으로 나뉜 물건은 권리산정기준일을 봐야 합니다. 도시 및 주거환경정비법은 일정한 분할·신축 등으로 토지등소유자 수가 늘어난 경우 분양받을 권리를 산정하는 기준을 둡니다. 지금 등기부에 집이 여러 채로 보인다는 이유만으로 각각의 분양권을 기대하면 곤란합니다. 해당 구역의 기준일과 분양대상 요건은 고시, 조례, 조합 자료를 대조해야 합니다.
입찰장에서 제가 특히 경계하는 문구는 ‘입주권 기대’입니다. 기대와 확정된 분양대상 지위는 다릅니다. 입찰 전에 조합에 해당 물건의 조합원·분양대상 여부와 미납금, 분양신청 내역을 확인하고, 답변을 받았다면 그 기준일과 조건까지 기록해 둡니다. 조합 답변만으로 판단이 끝나는 것도 아닙니다. 매각 대상 권리와 법령상 제한을 함께 봐야 합니다.
사업시행인가와 관리처분인가 사이에서 돈 계산이 달라진다
사업시행계획인가가 나면 무엇을 어떻게 지을지 한층 구체화됩니다. 이어지는 분양신청은 소유자가 받을 건축물에 관한 의사를 밝히는 중요한 절차입니다. 그 뒤 관리처분계획에는 종전자산 가격, 분양예정 자산의 추산액, 분양대상과 비용 부담 등이 담깁니다. 이 단계에 와서야 숫자를 좀 더 구체적으로 비교할 수 있지만, 공사비나 사업계획이 바뀌면 부담액도 달라질 수 있습니다.
가령 낙찰가가 3억 원이고 현재 확인되는 추가분담금 추산액이 1억 원이라면 투자금은 4억 원에서 끝나지 않습니다. 취득세, 낙찰잔금 대출 이자, 체납금 중 인수해야 하는 금액, 명도 비용, 보유 기간의 자금 비용을 더해야 합니다. 분담금은 추산액인지 확정된 납부액인지도 구분해야 하고요. 예상 신축 아파트 가격만 크게 써 놓으면 입찰가가 쉽게 올라갑니다.
관리처분계획인가 뒤 물건은 한 가지를 더 확인합니다. 투기과열지구의 재개발사업에서는 원칙적으로 그 인가 후 토지나 건축물을 양수한 사람이 조합원이 될 수 없다는 제한이 도시 및 주거환경정비법에 있습니다. 예외 요건과 적용 시점은 개별 사안에 따라 따져야 합니다. 경매로 취득한다는 이유만으로 조합원 지위를 당연히 승계한다고 가정해서는 안 됩니다. 입찰 전에 해당 구역의 지정 상태와 인가일, 법상 예외 해당 여부를 확인할 필요가 있습니다.
철거가 가까운 물건도 명도와 자금 일정은 남는다
관리처분인가가 났다고 곧바로 빈집을 넘겨받는 건 아닙니다. 거주자가 누구인지, 임차보증금 중 낙찰자가 인수할 금액이 있는지, 실제 이주가 어디까지 진행됐는지부터 봅니다. 경매 서류의 점유관계와 현장 상황이 다를 때도 있습니다. 명도에 걸리는 시간은 대출 이자와 연결되고, 이주가 늦어지면 사업 일정에도 영향을 줍니다.
저는 입찰가를 정할 때 예상 매도가 하나만 넣지 않습니다. 입주가 늦어지고 분담금이 늘어나는 경우를 따로 계산합니다. 그때 필요한 현금을 감당할 수 없으면, 겉으로 싸 보이는 물건도 제 가격이 아닙니다. 준공 뒤에도 이전고시와 청산 등 권리와 비용을 확인할 일이 이어집니다.
재개발 물건을 오래 보다 보니 눈에 들어오는 건 화려한 조감도보다 날짜와 서류입니다. 어느 단계까지 실제로 인가받았는지, 내가 취득하는 권리가 무엇인지, 남은 돈을 언제 낼 수 있는지. 이 세 가지가 입찰 전날까지 명확하지 않다면 저는 그 물건의 수익률을 아직 계산할 수 없다고 봅니다.
