전세매물 싸다고 들어갔다가 보증금부터 다시 계산했다
경매 현장에서 전세매물을 볼 때마다 떠오르는 장면이 있다. 감정가보다 낮은 가격에 낙찰될 집인데, 그 안에 사는 세입자의 보증금은 낙찰 예상가보다 컸다. 집을 구하는 사람에게는 깨끗한 방과 저렴한 전셋값이 먼저 보이겠지만, 저는 그 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금이 어디서 나올지부터 계산한다.
전세매물 광고에 적힌 금액만으로는 안전한지 알 수 없다. 같은 보증금 2억 원이라도 집값이 4억 원인 아파트와 거래가 뜸한 2억 3천만 원짜리 빌라는 사정이 다르다. 집값뿐 아니라 먼저 돈을 받아갈 권리가 있는지도 봐야 한다.
싸게 나온 전세매물에는 숫자로 확인할 이유가 있다
예를 들어 인근 실거래가를 살펴보니 매매가격이 2억 8천만 원 안팎인 빌라가 있다고 하자. 전세보증금은 2억 2천만 원이고, 등기부에 먼저 설정된 근저당권 채권최고액이 1억 2천만 원이다. 보증금과 선순위 채권최고액을 단순히 더하면 3억 4천만 원이다. 채권최고액이 실제 대출잔액과 같다는 뜻은 아니지만, 집값보다 큰 권리 부담을 보고도 ‘전세가가 시세보다 싸다’며 계약할 상황은 아니다.
반대로 근저당이 없다고 바로 안심할 수도 없다. 최근 거래 한 건의 높은 가격을 시세로 잡으면 보증금 비율이 낮아 보인다. 저는 같은 건물과 주변의 비슷한 면적·층·상태를 나눠 보고, 실제 거래가 드문 물건은 가격을 더 보수적으로 잡는다. 경매 낙찰가는 평소 매매가격보다 낮아질 수 있어서다. 매도 호가만 잔뜩 있고 거래가 없다면 그 호가를 보증금 회수의 근거로 삼기 어렵다.
주택도시보증공사의 전세보증금반환보증도 주택가격과 선순위채권 등을 기준으로 심사한다. 보증 가입 가능 여부를 미리 확인하는 건 유용하다. 다만 화면에 뜬 예상 결과와 실제 심사를 거쳐 발급된 보증서는 다르다. ‘가입될 거예요’라는 말만 듣고 잔금을 보내면 나중에 조건이 맞지 않을 때 곤란해진다.
등기부 한 장보다 권리의 날짜를 먼저 본다
경매 입찰장에서 제가 가장 오래 보는 건 날짜다. 근저당 설정일, 임차인의 입주일과 전입신고일, 확정일자를 줄 세운다. 세입자가 집을 인도받고 전입신고를 마치면 대항력은 그 다음 날부터 생긴다. 경매·공매에서 보증금을 우선 변제받는 권리는 대항요건과 확정일자를 갖춰야 판단할 수 있다. 찾기쉬운 생활법령정보도 이 둘을 구분해 안내한다. 확정일자 도장 하나만 보고 ‘선순위 세입자’라고 단정하면 위험하다.
집을 구하는 입장에서는 계약 전 등기사항증명서의 소유자와 갑구·을구를 확인하고, 잔금 보내기 직전 다시 발급받는 편이 낫다. 계약일에는 없던 권리가 그사이에 생길 수 있다. 계약서에는 잔금 지급과 입주 사이에 새 근저당권 등 권리 부담을 만들지 않겠다는 내용과 위반 시 처리 방법을 구체적으로 적을 수 있다. 그래도 특약 한 줄이 보증금을 자동으로 돌려주는 건 아니다. 돈을 보내는 시점의 등기 상태까지 직접 봐야 한다.
다가구주택이라면 다른 세입자의 보증금도 문제다. 내 방의 등기부가 깨끗해 보여도 건물 전체에 먼저 들어온 임차인이 있을 수 있다. 주택도시보증공사도 다가구주택의 보증 심사에서 앞선 세입자의 보증금을 반영한다. 기존 임차인의 보증금과 권리관계를 확인할 자료를 요청했는데 명확히 확인되지 않는다면, 저는 그 물건의 안전성을 계산할 수 없다고 본다.
집주인과 건물 상태도 계약 전에 확인한다
현장에 가면 방 상태만 보고 돌아오는 경우가 많다. 저는 주소와 동·호수가 계약서, 건축물대장, 실제 출입문 표시와 맞는지 본다. 건축물대장에 위반건축물 표시가 있는지, 광고한 용도와 실제 사용이 맞는지도 확인한다. 이런 문제가 있으면 대출이나 보증 심사에서 예상과 다른 결과가 나올 수 있다.
계약 상대가 등기부의 소유자인지도 확인해야 한다. 대리인이 나오면 위임 범위와 신분을 확인하고, 보증금을 받을 계좌의 명의도 살핀다. 집주인의 세금 체납 여부 역시 그냥 지나치기 어렵다. 관련 확인 절차는 국세청과 지방자치단체, 주택도시보증공사의 안내를 통해 확인할 수 있다. 임대인이 필요한 자료 확인을 계속 피한다면 가격이 조금 싸다는 이유로 밀어붙이지 않는다.
중개사가 설명했다는 말만으로 확인을 끝내지 않는 이유가 있다. 나중에 문제가 생기면 ‘그때 들었다’는 기억보다 계약서, 확인·설명서, 발급받은 서류가 훨씬 분명하다. 구두로 들은 대출 말소나 보증 가입 약속도 언제, 누가, 어떤 조건으로 이행할지 계약서에 남겨야 서로 다르게 기억하는 일을 줄일 수 있다.
잔금 치른 뒤에도 보증금 관리는 끝나지 않는다
입주했다면 실제 거주와 전입신고, 확정일자를 지체하지 않는 게 좋다. 전입신고를 마친 날 바로 대항력이 생기는 것으로 오해하는 분이 있는데, 효력은 다음 날부터다. 이 시차 때문에 저는 잔금일의 등기 상태를 특히 신경 쓴다. 계약 후에도 등기 변동을 확인하고, 반환보증을 이용할 계획이라면 신청 기한과 조건을 직접 확인해야 한다.
만기 때는 다음 집 계약부터 서두르지 않는다. 보증금을 언제 돌려받을지 임대인과 미리 확인하고, 반환이 불확실하면 이사 일정도 그에 맞춰 잡는다. 보증금을 못 받은 채 먼저 집을 비우거나 전입을 옮기는 일은 권리 유지에 영향을 줄 수 있다. 그런 상황이라면 임차권등기명령 같은 절차가 필요한지 개별 계약과 권리관계를 놓고 확인해야 한다.
저는 전세매물을 볼 때 ‘얼마나 싸게 들어가나’보다 ‘나올 때 보증금을 받을 수 있나’를 먼저 묻는다. 마음에 드는 집을 놓치는 건 아쉽다. 하지만 설명되지 않는 선순위 채권과 확인되지 않는 보증금을 안고 들어가는 것보다는 훨씬 덜 아프다.
