한남동아파트 경매를 들여다봤더니 싸다는 말이 무서웠다

한남동아파트 경매 물건을 보면 저도 아직 숫자부터 눈에 들어옵니다. 감정가보다 몇 억 낮아진 최저가를 보면 잠깐 마음이 급해지죠. 그런데 현장에서 오래 보다 보니 이 동네 물건일수록 ‘얼마나 떨어졌나’보다 ‘내가 떠안을 돈이 얼마인가’를 먼저 묻게 됩니다. 입찰표에 쓸 금액은 한 줄이지만, 낙찰 뒤에 나갈 돈은 여러 줄입니다.

감정가보다 실거래가를 먼저 놓고 봤다

감정가는 경매를 시작할 때 참고하는 가격입니다. 지금 그 집을 팔 수 있는 가격이라는 뜻은 아닙니다. 감정평가 시점과 입찰일 사이에 시간이 꽤 흐를 수 있고, 한남동에서는 같은 면적이라도 단지와 동, 층, 조망에 따라 비교가 어려운 경우가 있습니다. ‘한남동 아파트’라는 주소만 같다고 옆 단지의 높은 거래가를 가져오면 입찰 상한선이 금세 부풀어 오릅니다.

저는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 비슷한 전용면적과 층의 거래부터 찾습니다. 거래일이 오래됐다면 최근 시장에서 그대로 통할 가격으로 보지 않습니다. 공개 자료에 동·호 정보가 모두 나오는 것도 아니니, 거래 한 건을 내 물건의 정확한 시세로 단정하기도 어렵습니다. 거래가 드물면 인근 단지 가격을 보되 입지와 건물 상태의 차이를 따로 적어 둡니다.

예전에 입찰장에서는 “한 번 유찰됐으니 싸다”는 말을 자주 들었습니다. 막상 계산해 보면 감정가가 높았던 물건은 한 번 떨어진 최저가도 보수적으로 잡은 시세와 별 차이가 없었습니다. 한남동아파트처럼 매수자층과 물건별 선호가 뚜렷한 곳에서는 유찰 횟수보다 실제 팔릴 만한 가격이 더 중요합니다.

등기부 한 장으로 권리분석을 끝내면 불안하다

권리분석은 등기사항증명서의 말소기준권리 후보를 찾는 데서 시작하지만, 거기서 끝나지 않습니다. 법원 경매정보에 공개되는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 나란히 놓고 봐야 합니다. 매각물건명세서에는 점유와 보증금 등에 관한 내용이 담기지만, 현황조사서의 진술이나 현장 상황과 다른 부분이 없는지도 확인해야 합니다. 법원 문서의 작성일 이후 변동 가능성까지 염두에 두고 입찰 직전 다시 보는 편입니다.

가령 임차인의 전입이 근저당권 설정보다 앞서 있다면 저는 일단 계산을 멈춥니다. 전입일만으로 인수 금액이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 주택 인도 시점, 주민등록의 유지, 확정일자, 배당요구와 예상 배당액을 함께 봐야 하죠. 주택임대차보호법상 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 선순위 임차인의 보증금이 경매대금에서 전액 회수되지 않는 상황이라면 낙찰자가 남은 금액을 부담할 가능성을 따져야 합니다.

보증금이 5억 원이라고 적혀 있는데 배당 전망을 모른 채 ‘등기부가 깨끗해질 테니 괜찮겠지’라고 넘기는 건 위험합니다. 인수 여부를 확정하기 어려운 물건은 예상 보증금을 입찰가에서 빼는 정도로 해결되지 않을 때도 있습니다. 서류 사이에 설명되지 않는 차이가 있으면 초보에게는 입찰을 쉬는 쪽이 낫다고 말합니다. 다음 물건은 나오지만, 낙찰 뒤의 권리 문제는 되돌리기 어렵습니다.

낙찰가 뒤에 붙는 돈을 적어 보니 달랐다

계산 연습을 위해 낙찰가를 25억 원으로 가정해 보겠습니다. 취득 관련 세금과 등기 비용 9천만 원, 수리비 3천5백만 원, 보유 기간 이자와 관리비 2천만 원, 점유 이전 협의와 기타 비용 1천5백만 원, 매도 비용 1천만 원을 잡으면 총투입액은 26억7천만 원입니다. 이 숫자는 실제 한남동 물건의 견적이나 세액이 아니라 비용 항목을 빠뜨리지 않기 위한 가정입니다. 취득세는 취득 시점의 법령과 주택 수 등 개인별 조건에 따라 달라집니다.

이 집을 27억5천만 원에 판다고 가정하면 장부상 차이는 8천만 원입니다. 여기서 양도소득세 등 개인별 세금, 예상보다 길어진 보유 기간, 추가 수리비가 반영되면 남는 돈은 더 줄어듭니다. 매도가 늦어지면 대출 이자도 매달 쌓입니다. 저는 매각 예상가를 하나만 적지 않고, 낮은 가격에 팔리는 경우와 매도가 몇 달 밀리는 경우도 같이 계산합니다. 그때도 버틸 현금이 있어야 입찰가가 의미를 갖습니다.

경락잔금대출 역시 낙찰받은 뒤에 알아보면 늦습니다. 물건과 차주의 조건에 따라 한도와 금리가 달라지므로 입찰 전에 금융기관과 상담하고, 대출이 예상보다 적게 나올 때 필요한 자기자금도 계산해야 합니다. 입찰보증금만 마련했다고 잔금 계획이 끝난 게 아닙니다. 고가 아파트일수록 한도 차이가 현금 계획에 크게 영향을 줍니다.

현장에 가면 서류에 없던 시간이 보인다

현장에서는 출입 동선, 주변 소음, 관리 상태를 봅니다. 세대 내부는 볼 수 없는 경우가 많으니 사진 몇 장만으로 수리 범위를 확정하지 않습니다. 점유자가 있다면 누가 어떤 근거로 살고 있는지 서류와 맞춰 보고, 명도에 걸릴 시간을 넉넉히 잡습니다. 문 앞에서 들은 말만 믿고 권리관계를 판단해서는 안 됩니다. 관리비 미납 내역도 관리주체에 확인할 수 있는 범위를 묻고, 낙찰자가 부담할 수 있는 항목은 별도로 검토합니다.

한남동아파트 경매는 좋은 주소를 싸게 살 기회처럼 보일 때가 있습니다. 제 경험상 입찰을 포기한 물건 중에는 나중에 가격이 더 올라 아쉬운 것도 있었습니다. 그래도 권리와 자금 계획에 빈칸이 남아 있다면 그 아쉬움은 감당할 만합니다. 입찰장에서 자신 있게 쓸 수 있는 가격은 기대 수익을 크게 적은 숫자가 아니라, 일이 예상대로 풀리지 않아도 감당할 수 있는 숫자입니다.