종합부동산세과세대상 경매 잔금 앞두고 다시 봤다
입찰장에서 물건 가격은 여러 번 계산하면서도, 낙찰 뒤 보유세는 한 줄로 넘기는 분을 자주 봤습니다. 저도 초창기에는 낙찰가와 대출이자, 명도비에만 눈이 갔습니다. 그런데 경매는 잔금을 치른 뒤부터 내 부동산이 됩니다. 기존 집이 있다면 그 한 채가 종합부동산세과세대상 여부를 바꿀 수 있습니다.
낙찰일보다 잔금 완납일을 먼저 본다
종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 누가 주택이나 토지를 소유하는지부터 봅니다. 경매에서는 입찰에 성공한 날이나 매각허가가 난 날이 소유권 취득일이 아닙니다. 민사집행법상 매각대금을 모두 낸 때 권리를 취득합니다. 그래서 5월에 낙찰받아도 6월 2일에 잔금을 완납했다면, 그 물건은 그해 6월 1일 현재 내 소유가 아닙니다. 반대로 5월 31일에 완납했다면 그해 보유 자산에 들어갑니다.
이 날짜를 두고 무리하게 잔금 일정을 조정하라는 뜻은 아닙니다. 경락잔금대출 실행, 잔금 납부기한, 기존 집 처분 일정이 함께 움직입니다. 세금 몇 푼을 아끼려다 잔금을 못 내면 입찰보증금을 잃을 수 있습니다. 저는 입찰 전에 대출 가능액과 납부기한을 먼저 확인하고, 6월 1일을 넘기는 경우와 넘기지 않는 경우의 보유세를 각각 적어 둡니다.
낙찰가가 아니라 공시가격을 합친다
주택분 종합부동산세는 개인별로 전국의 주택 공시가격을 합산해 판단합니다. 일반적인 기본공제는 9억 원, 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 12억 원입니다. 경매에서 7억 원에 낙찰받았다는 사실만으로 과세 여부를 단정할 수 없는 이유입니다. 낙찰가도 시세도 아닌 공시가격을 확인해야 합니다.
가령 기존 집 한 채의 공시가격이 10억 원이고, 경매로 취득할 주택이 3억 원이라고 해보죠. 기존 집만 보유하며 1세대 1주택 요건을 충족했다면 12억 원 공제 범위 안입니다. 두 집을 6월 1일에 함께 보유하고 별도 특례도 적용되지 않는다면, 공시가격 합계 13억 원에서 일반 공제 9억 원을 뺀 4억 원이 계산의 출발점이 됩니다. 현행 주택분 공정시장가액비율 60%를 적용하면 과세표준은 2억 4천만 원입니다. 이 숫자가 납부할 세금은 아닙니다. 세율, 해당 주택에 부과된 재산세 공제 등까지 반영해야 실제 세액에 가까워집니다.
공동명의라면 지분별 공시가격과 각자의 다른 보유 주택까지 봐야 합니다. 부부 공동명의 1주택은 각각 계산하는 방식과 1세대 1주택자 특례를 신청하는 방식의 결과가 다를 수 있습니다. 공동명의면 무조건 유리하다는 말만 듣고 지분을 정하면 나중에 계산이 어긋납니다.
상가와 토지는 이름보다 과세 구분이 중요하다
경매 목록에 ‘토지’라고 적혀 있다고 모두 같은 방식으로 종합부동산세가 붙지는 않습니다. 나대지나 잡종지 등 종합합산토지는 개인별 전국 공시가격 합계가 5억 원을 넘는지 보고, 상가·사무실의 부속토지 등 별도합산토지는 80억 원을 기준으로 봅니다. 재산세에서 분리과세되는 토지는 종합부동산세 과세대상에서 빠집니다. 주택에 딸린 토지는 주택분에 포함됩니다.
상가주택이나 건물이 철거된 부지는 특히 조심합니다. 현장에서 보이는 모습과 세금상 분류가 같다고 단정하기 어렵습니다. 저는 매각물건명세서와 등기부만 보고 끝내지 않고, 재산세 과세내역과 토지의 과세 구분을 확인합니다. 종합합산인지 별도합산인지 잘못 잡으면 보유비용 예상치가 달라집니다. 권리분석이 깨끗해 보여도 세금 계산까지 끝난 물건은 아닙니다.
특례는 조건과 신청 시기를 같이 적는다
일시적 2주택, 상속주택, 일정 요건의 지방 저가주택 등은 신청을 통해 1세대 1주택자 계산을 적용받을 수 있습니다. 다만 ‘주택 수에서 빼준다’는 말을 해당 주택의 공시가격까지 항상 합산에서 제외한다는 뜻으로 받아들이면 위험합니다. 주택 수 판단에 관한 특례와 과세대상 합산에서 제외하는 제도는 적용 방식이 다릅니다.
예를 들어 일시적 2주택 특례는 새 집을 취득한 날부터 3년 안에 종전 주택을 처분하는 등 요건을 지켜야 합니다. 처분하지 못하면 줄어든 세액과 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다. 임대주택 합산배제 역시 등록, 의무임대기간, 임대료 증액 제한 같은 요건을 따집니다. 국세청은 합산배제와 과세특례의 신고·신청 기간을 통상 9월 16일부터 30일까지, 종합부동산세 납부 기간을 12월 1일부터 15일까지 안내합니다.
입찰가를 쓸 때는 낙찰대금 옆에 취득세, 대출이자, 명도비, 재산세와 예상 종합부동산세를 함께 적습니다. 숫자가 맞지 않으면 수익률이 좋아 보여도 저는 입찰가를 낮춥니다. 낙찰받는 순간보다 잔금을 치르고 버티는 기간에 돈이 얼마나 나가는지가 결국 더 오래 남더군요.
