전세 가계약금 300만 원 보냈다가 멈춰 선 이유

얼마 전 전세집을 구하던 지인이 밤에 전화를 했습니다. 마음에 드는 집이 나왔는데 중개사가 “오늘 300만 원만 보내면 잡아두겠다”고 했다는 겁니다. 저는 계좌번호보다 등기부를 먼저 보내 달라고 했습니다. 경매 현장에서 보증금을 다 받지 못한 임차인을 여러 번 봤거든요. 전세 가계약금은 몇백만 원으로 끝나는 문제가 아닙니다. 그 돈을 보내는 순간, 아직 확인하지 못한 집에 수억 원의 보증금을 넣겠다는 쪽으로 일이 흘러가기 쉽습니다.

300만 원을 보내기 전에 멈춘 까닭

지인이 보려던 집은 보증금 2억 4천만 원짜리 빌라였습니다. 중개사가 보여준 사진과 실내 상태는 괜찮았지만, 등기부 을구에는 근저당권이 남아 있었습니다. 채권최고액만 보고 실제 대출 잔액을 단정할 수는 없습니다. 그래도 잔금 때 말소할 수 있는지, 누가 어떤 돈으로 갚을지 확인하기 전에는 송금할 이유가 없었습니다.

예를 들어 시세를 3억 원으로 잡고 선순위 채권을 7천만 원, 새 전세보증금을 2억 4천만 원으로 보면 합계가 3억 1천만 원입니다. 시세가 정확하다는 보장도 없는데 이미 그보다 큽니다. 경매에 넘어가면 낙찰가는 시세보다 낮을 수 있고, 집행비용과 다른 권리도 따져야 합니다. 이 계산은 그 집의 실제 권리관계를 판정한 것이 아니라, 왜 ‘집이 마음에 든다’는 말만으로 돈을 보내면 안 되는지 보여주는 예입니다.

그날 지인은 가계약금을 보내지 않았습니다. 임대인과 소유자가 같은 사람인지, 근저당 말소 계획이 무엇인지, 보증보험 가입 가능 여부를 확인한 뒤 결정하겠다고 중개사에게 말했습니다. 며칠 뒤 조건이 맞지 않아 다른 집을 찾았고요. 좋은 물건을 놓쳤을 수도 있습니다. 하지만 확인하지 못한 위험을 떠안는 것보다 그쪽이 제게는 낫습니다.

계약서를 안 썼어도 돈의 성격은 달라진다

“계약서에 서명 안 했으니 전세 가계약금은 언제든 돌려받는다”는 말을 종종 듣습니다. 그렇게 단정하면 위험합니다. 집 주소와 호수, 보증금, 입주일, 계약금과 잔금 지급 방식 같은 중요한 조건을 서로 확정했는지, 문자로 무엇을 주고받았는지가 중요합니다. 종이 계약서가 없어도 합의 내용에 따라 계약 성립이 인정될 수 있습니다.

반대로 300만 원을 보냈다는 사실만으로 그 돈을 무조건 포기해야 하는 것도 아닙니다. 대법원은 임대차계약을 협의하던 중 지급한 가계약금 사건에서, 이를 해약금으로 삼기로 한 약정이 있었는지 확인하지 않고 임차인이 계약 체결을 중단했다는 이유만으로 돈을 몰취할 수는 없다고 봤습니다. 실제 반환 여부는 당시 합의와 송금 경위에 따라 달라집니다. ‘가계약금’이라는 이름 하나가 답을 정해주지는 않습니다.

민법상 계약금을 포기하거나 받은 쪽이 배액을 돌려주고 계약을 해제하는 규칙을 들며 “집주인이 취소하면 무조건 두 배”라고 말하는 경우도 있습니다. 가계약 단계에서는 그 규칙을 곧바로 적용할 수 있는지부터 따져야 합니다. 본계약이 성립했는지, 보낸 돈을 계약금으로 보기로 했는지, 별도의 해약금 약정이 있었는지가 다를 수 있어서입니다.

송금 전에는 이 네 가지를 확인한다

• 등기사항증명서의 갑구에서 소유자, 가압류, 압류, 가등기, 신탁등기를 보고 을구에서 근저당권을 확인합니다. 계약 직전과 잔금 직전에는 새로 발급받아 변동이 없는지도 봅니다.
• 보내는 계좌의 예금주와 등기상 소유자를 대조합니다. 대리인이 나온다면 위임 권한과 임대인 의사를 따로 확인합니다. 중개사 개인 계좌로 먼저 보내라는 말에는 특히 신중해야 합니다.
• 다가구주택이라면 등기부에 보이지 않는 다른 세입자의 선순위 보증금도 확인합니다. 주택도시보증공사 안내도 다가구 계약 전 선순위 보증금과 전입세대 자료를 확인하도록 권합니다.
• 전세대출과 보증금 반환보증이 필요한 집이라면 취급 금융기관과 보증기관에 대상 주택과 임차인 조건을 먼저 확인합니다. 중개사의 “대개 된다”는 말은 심사 결과가 아닙니다.

여기에 주변 실거래가와 현재 매물 가격을 나란히 봅니다. 호가가 3억 원인 집을 곧바로 3억 원짜리 담보로 계산하면 숫자가 좋아 보이기만 합니다. 경매 물건을 볼 때도 저는 낙찰 희망 가격이 아니라 실제 팔릴 가능성이 있는 가격부터 낮춰 잡습니다. 전세 역시 보증금을 돌려받을 때를 생각해야 합니다.

보내야 한다면 문자를 먼저 남긴다

권리관계를 확인했고 진행하기로 했다면, 송금 전에 임대인과 중개사에게 같은 내용을 문자로 남기는 편이 좋습니다. 물건 주소와 호수, 전세보증금, 가계약금 액수, 본계약 예정일, 입주일을 적습니다. 그 돈을 본계약의 계약금에 포함할지, 어떤 사유에 반환할지, 어느 시점까지 확인할지도 구체적으로 써야 합니다. 임대인이 그 내용에 동의했는지 답을 받아두는 게 중요합니다.

가령 “등기상 근저당권이 잔금일까지 말소되지 않거나, 사전에 확인한 전세대출·반환보증이 주택의 권리관계나 임대인 사유로 거절되면 지급한 가계약금을 반환한다”처럼 조건을 적을 수 있습니다. 대출 거절이면 이유를 가리지 않고 모두 반환한다는 뜻인지까지 서로 맞춰야 합니다. 조건이 흐리면 막상 문제가 생겼을 때 각자 다른 약속을 기억합니다.

이미 송금했다가 분쟁이 났다면 먼저 문자, 통화 내용, 매물 광고, 계좌이체 내역을 모아 당시 어떤 조건까지 합의했는지 확인해야 합니다. 상대에게 반환을 요청할 때도 감정 섞인 통화보다 금액과 이유, 반환 기한을 남기는 방식이 낫습니다. 가계약금 한 번의 실수가 곧 보증금 전액의 손실로 이어지는 건 아닙니다. 다만 그 작은 송금 앞에서 멈춰 권리관계를 확인하는 습관은, 경매 현장에서 배운 것 중 가장 값싼 보험이었습니다.