전세 만기 이사 앞두고 보증금부터 확인한 이유

경매 물건을 보러 다니다 보면 집 안은 비었는데 전 세입자의 보증금 문제는 끝나지 않은 경우를 만납니다. 이삿짐을 뺐으니 계약도 깔끔하게 끝났겠지 싶지만, 현장에서는 그 반대인 일이 있습니다. 전세 만기 이사를 앞둔 사람에게 제가 먼저 묻는 것도 이삿짐 날짜가 아닙니다. “보증금이 언제, 어떤 돈으로 들어오나요?” 이 질문에 답이 흐리면 새집 계약부터 서두르지 않습니다.

만기 두 달 전, 이사 의사부터 남겨둔다

전세 만기 이사는 적어도 두 달 전부터 움직여야 합니다. 주택임대차보호법상 임차인이 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리지 않으면 묵시적으로 갱신될 수 있습니다. 예를 들어 만기가 11월 30일이라면 9월 중에 임대인에게 이사 의사를 전하고, 상대방에게 도달한 기록까지 확보하는 편이 안전합니다. 달력에 9월 30일만 표시해 두고 그날 밤 문자 한 통 보내는 식으로는 마음이 놓이지 않습니다.

문자에는 계약 주소, 만기일, 갱신하지 않겠다는 뜻, 보증금 반환 요청일을 분명히 적습니다. 전화로 이야기했다면 같은 내용을 문자로 다시 보내고 답변을 받아 둡니다. 답이 없거나 연락이 닿지 않으면 내용증명 같은 방법으로 통지 사실과 도달 여부를 확인해야 할 수 있습니다. 주택도시보증공사의 반환보증을 이용할 때도 계약 종료를 입증할 자료가 중요합니다. “집주인이 알고 있을 거예요”라는 말은 나중에 서류가 되지 않습니다.

이미 통지 시기를 놓쳐 묵시적으로 갱신됐다면 이사할 수 없다는 뜻은 아닙니다. 임차인은 해지를 통지할 수 있지만, 법에서 정한 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 발생합니다. 새집 잔금일을 잡을 때 이 차이를 빼놓으면 한두 달 자금이 비는 일이 생깁니다.

새집 잔금일은 보증금 입금일과 맞춘다

제가 자주 보는 실수는 새집 계약서를 먼저 쓰고 기존 집 보증금은 나중에 확인하는 겁니다. 가령 돌려받을 전세금이 3억 원이고 새집 보증금이 3억 2천만 원이라면, 필요한 돈은 단순히 차액 2천만 원이 아닙니다. 기존 3억 원이 잔금일에 들어오지 않으면 새집 잔금 대부분이 비어 버립니다. 이사비, 중개보수, 대출 관련 비용도 따로 계산해야 합니다.

집주인에게 “새 세입자 들어오면 드릴게요”라는 답을 들었다면, 그 말과 확정된 입금 계획은 구분해야 합니다. 새 세입자의 계약금만 받은 상태인지, 잔금 날짜가 확정됐는지, 집주인이 별도로 마련한 자금이 있는지 확인합니다. 등기사항증명서도 다시 떼어 근저당권이나 압류 등 새로 생긴 권리가 없는지 봅니다. 저는 경매 현장에서 등기부의 한 줄 때문에 보증금 회수 전망이 달라지는 걸 여러 번 봤습니다. 이사 직전에 확인하는 이유가 있습니다.

전세대출이 있다면 은행에도 미리 연락해야 합니다. 보증금 반환금 중 대출 상환에 들어갈 금액, 상환 방식, 새집 대출 실행 가능일이 서로 맞아야 합니다. 기존 대출을 갚기 전 새 대출이 당연히 나온다고 가정하면 잔금일에 곤란해질 수 있습니다. 반환보증에 가입했더라도 보증금이 만기 당일 자동 입금되는 구조는 아니니, 해당 보증기관의 사고 인정 시점과 청구 서류도 확인해 둡니다.

보증금을 못 받았다면 전출부터 하지 않는다

만기일에 집주인이 돈을 못 준다고 할 때 가장 위험한 행동은 이사 일정에 밀려 먼저 전출하는 겁니다. 주택도시보증공사도 보증금 전액을 받거나 임차권등기를 마칠 때까지 퇴거와 전출을 하지 말라고 안내합니다. 집에 살고 전입신고를 유지하며 확보한 권리에 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 짐을 빼는 문제와 주민등록을 옮기는 문제를 가볍게 묶어서 처리하면 안 됩니다.

계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 여기서 순서가 중요합니다. 신청서 접수나 법원의 결정만 확인하고 바로 전출하는 게 아니라, 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기재됐는지 확인한 뒤 움직여야 합니다. 임차권등기는 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하는 장치입니다. 다만 처음부터 없던 권리가 소급해서 생기는 것은 아니고, 앞선 권리자보다 순위가 올라가는 것도 아닙니다.

반환보증에 가입했다면 보증기관에 사고 통지와 이행청구 절차를 함께 확인합니다. 주택도시보증공사의 경우 일반적인 보증금 미반환 사고는 계약 종료 후 1개월이 지나도 반환받지 못한 때를 기준으로 안내합니다. 실제 지급에는 심사와 주택 인도 절차가 따릅니다. 보증서가 있으니 이사 날짜를 그대로 밀어붙여도 된다고 생각하면 자금 계획이 어긋납니다.

열쇠를 건네는 날까지 기록을 남긴다

보증금이 정상 반환된다면 입금액을 먼저 확인하고 열쇠와 출입 비밀번호를 인계합니다. 관리비와 공과금, 수리비를 공제한다는 이야기가 나오면 항목과 금액을 적어 서로 확인합니다. 잔금을 받았는지 확인하지 않은 채 “오후에 보내드릴게요”만 믿고 집을 넘길 이유는 없습니다. 반대로 돈을 받았는데도 집을 계속 비워주지 않는 문제 역시 생기지 않도록 인도 시간을 맞춰 둡니다.

이사 직전에는 계량기 수치와 집 안 상태를 사진으로 남기고, 관리비 납부 내역도 챙깁니다. 보증금이 늦어지는 상황이라면 집주인과 주고받은 문자, 계약서, 확정일자 자료, 전입 내역을 한곳에 모아 둡니다. 경매까지 가는 물건을 보면 큰 분쟁의 출발점이 의외로 “언제 돌려주기로 했는지”를 입증하지 못하는 데 있기도 합니다.

전세 만기 이사는 날짜를 맞추는 일처럼 보이지만, 제 눈에는 보증금의 이동 경로를 확인하는 일에 가깝습니다. 집주인의 말보다 입금 가능한 자금과 남은 기록을 먼저 보는 습관이, 낯선 집으로 옮기는 날의 불안을 꽤 줄여줍니다.