전세 중도해지 보증보험 믿고 이사 잡았다가 멈춘 이유
경매 물건을 보러 다니다 보면 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입했다는 말을 자주 듣습니다. 그 말을 들으면 저도 잠깐 안심합니다. 그런데 계약 기간이 남았는데 먼저 나가려는 상황이라면 이야기가 달라집니다. 보증서가 있어도 계약이 적법하게 끝나지 않았거나, 이사하면서 지켜야 할 권리를 놓치면 돈을 받는 일정이 크게 어긋날 수 있거든요.
계약이 왜 끝나는지부터 확인해야 한다
전세 중도해지 보증보험 문제는 ‘중도해지’라는 말 하나로 판단하기 어렵습니다. 아직 최초 계약 기간 중인지, 묵시적으로 갱신됐는지, 계약갱신요구권을 써서 갱신됐는지에 따라 해지 방법이 다릅니다.
최초 계약 기간이 남아 있다면 세입자가 이사 날짜를 정했다고 해서 곧바로 계약이 끝나는 것은 아닙니다. 집주인과 중도해지에 합의했다면 그 사실을 서면으로 남겨야 합니다. 주택도시보증공사 안내에도 중도해지 합의서를 갖춘 경우, 임차권등기를 마친 뒤 보증이행을 청구할 수 있다고 나옵니다. 합의서에는 집 주소, 기존 계약 기간, 보증금, 합의해지일 같은 내용을 빠뜨리지 않는 게 중요합니다.
반면 묵시적 갱신이 됐다면 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 계약갱신요구권을 행사해 갱신한 경우에도 같은 해지 규정이 적용됩니다. 여기서 제가 먼저 확인하는 건 통지를 ‘보낸 날’이 아니라 집주인에게 ‘도달한 날’입니다. 문자 한 통을 보냈다는 기억만으로 날짜를 계산하면 위험합니다.
보증서가 있어도 바로 돈이 들어오지는 않는다
가령 보증금 2억 원인 집에 살던 세입자가 10월 1일에 이사하겠다고 마음먹었다고 해보죠. 최초 계약 만료가 다음 해 3월이라면 집주인과 합의한 해지일이 있는지부터 봐야 합니다. 합의가 없다면 ‘보증보험이 있으니 10월에 보증금을 받겠지’ 하고 새집 잔금일을 잡기 어렵습니다. 이건 실제 특정 사건이 아니라 날짜를 설명하기 위한 가정입니다.
묵시적 갱신 상태에서 10월 1일 해지 통지가 집주인에게 도달했다면, 법에 따른 해지 효력은 그로부터 3개월 뒤에 생깁니다. 그날 집주인이 보증금을 주지 않는다고 보증기관이 즉시 입금하는 것도 아닙니다. 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 계약 종료 후 1개월이 지나도록 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 경우 등을 보증사고로 안내합니다. 이후 임차권등기와 이행청구, 심사를 거쳐야 합니다. 실제 지급일을 새집 계약서의 잔금일처럼 확정해 두면 자금이 막힐 수 있습니다.
보증보험이라고 다 같은 상품도 아닙니다. 주택도시보증공사 보증인지, 한국주택금융공사 보증인지, 보증서에 적힌 계약 기간과 보증금액이 무엇인지 확인해야 합니다. 가입했다는 말보다 보증서와 해당 기관의 이행 절차가 정확합니다.
이사 전에 지켜야 할 권리가 있다
경매 현장에서 가장 안타까운 건 집주인이 돈을 안 준다는 걸 알면서도 새집 일정 때문에 먼저 전출하는 경우입니다. 보증금을 받기 전 이사를 가고 주민등록까지 옮기면 기존 집에 관한 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 주택도시보증공사도 보증금 전액을 받거나 임차권등기를 마칠 때까지 퇴거와 전출을 하지 말라고 안내합니다.
여기서 ‘임차권등기명령을 신청했다’와 ‘등기가 완료됐다’는 다른 상태입니다. 신청만 해놓고 전출하면 안 됩니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 경우 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 이동 날짜를 잡아야 합니다.
집이 경매나 공매로 넘어간 상황이라면 할 일이 더 늘어납니다. 보증기관에 진행 사실을 알리고 배당요구가 필요한지 확인해야 합니다. 배당 절차를 놓치면 보증금을 회수할 권리에도 문제가 생길 수 있습니다. 제가 경매 물건을 볼 때 세입자의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 따로 보는 이유가 여기에 있습니다.
새집 계약금보다 먼저 계산할 돈
중도해지를 서두를 때는 보증금 액수만 보지 말고 기다리는 동안 쓸 현금도 적어야 합니다. 예를 들어 중개 관련 지출 70만 원, 이사비 120만 원, 새집 자금에 붙는 한 달 이자 80만 원을 예상했다면 벌써 270만 원입니다. 실제 부담 주체와 금액은 계약 내용, 대출 조건, 이사 일정에 따라 달라집니다. 집주인이 새 세입자를 구하면 해결된다는 말만 믿고 이 비용을 빼놓기 쉽습니다.
저라면 새집 계약금을 보내기 전에 기존 계약이 끝나는 근거, 해지 통지가 도달한 증거, 보증서의 보증 기간을 한자리에 놓고 봅니다. 집주인과 합의했다면 날짜와 보증금 반환 조건을 문서로 남기고, 보증기관에는 그 서류로 이행청구가 가능한지 확인합니다. 경매 물건에서 권리 한 줄을 놓치면 낙찰 뒤가 힘들어지듯, 전세도 이사 날짜보다 권리가 이어지는 날짜를 먼저 맞춰야 덜 다칩니다.
