분양권 전매 직거래를 따라가 보니 돈보다 먼저 볼 게 있었다
경매 물건은 등기부 한 줄을 놓치면 돈이 새는데, 분양권은 아직 등기부에 드러나지 않는 돈까지 봐야 합니다. 분양권 전매 직거래 이야기를 들으면 중개보수부터 계산하는 분이 많더군요. 저는 먼저 분양사무소와 은행에 전화할 준비를 합니다. 매도인이 가진 권리를 실제로 넘길 수 있는지, 대출을 누가 떠안을 수 있는지가 거래의 출발점이기 때문입니다.
전매가 된다는 말부터 확인했다
매도인이 ‘이제 거래 가능하다’고 해도 그 말만 믿고 계약금을 보내지 않습니다. 입주자모집공고문과 최초 공급계약서에서 해당 단지의 전매제한 기간을 확인하고, 분양사무소에 해당 동·호수의 명의변경 가능 시점과 필요한 서류를 묻습니다. 같은 지역 아파트라도 모집공고 시점과 공급 유형에 따라 조건이 다를 수 있습니다. 최근 지역 규제가 바뀌었다면 그 영향도 함께 확인해야 합니다.
이때 매도인 이름이 공급계약서의 계약자와 같은지도 봅니다. 공동명의라면 공동명의자 모두의 의사를 확인해야 하고, 대리인이 나온다면 위임장만 받아서는 부족합니다. 본인에게 직접 연락해 매도 의사와 대금 받을 계좌를 확인합니다. 신분증 사진과 계약서 사진 몇 장만 보내며 급하게 가계약금을 요구하는 거래는 여기서 멈춥니다.
프리미엄 3천만 원짜리 계약에 현금은 얼마 들까
가령 분양가 6억 원인 아파트에 계약금 6천만 원이 납부됐고, 중도금 1억 8천만 원은 대출로 나갔다고 해보죠. 프리미엄이 3천만 원이라면 대출 승계를 전제로 매수인이 매도인에게 지급할 돈은 보통 납부한 계약금 6천만 원과 프리미엄 3천만 원을 합친 9천만 원입니다. 여기에 중도금 대출 1억 8천만 원을 승계하고, 앞으로 낼 분양대금 3억 6천만 원도 감당해야 합니다. 분양대금과 프리미엄만 합쳐도 6억 3천만 원이고, 옵션대금·이자·세금 등은 별도입니다.
그런데 은행이 매수인의 대출 승계를 거절하면 계산이 달라집니다. 매도인의 대출을 갚아야 명의변경이 가능한지, 그 돈을 누가 언제 마련할지 다시 따져야 하죠. 저는 은행에 승계 가능 여부와 심사 일정, 매도인에게는 중도금 납부내역과 연체 여부를 각각 확인합니다. 분양사무소에는 발코니 확장이나 유상옵션 계약, 미납금도 따로 묻습니다. 광고의 프리미엄 숫자 하나로 필요한 현금을 판단하면 잔금일에 막히기 쉽습니다.
계약금은 명의변경 순서와 묶어야 한다
직거래 계약서에는 동·호수, 최초 분양가, 현재까지 납부한 금액, 프리미엄, 승계할 대출과 미납금, 옵션대금 부담 주체를 구분해 적습니다. ‘매매대금 9천만 원’ 한 줄로 끝내면 나중에 서로 다른 계산서를 들고 나옵니다. 계약 전 받은 납부내역과 은행 확인 내용을 계약서 숫자와 맞춰 보는 과정이 필요합니다.
특약도 막연하게 쓰지 않습니다. 대출 승계가 불가능할 때 계약을 어떻게 처리하고 이미 지급한 돈을 언제 돌려받는지, 매도인의 연체금이나 추가 약정이 발견되면 누가 부담하는지, 명의변경에 필요한 서류를 언제 제출하는지 적습니다. 잔금 지급과 명의변경 신청은 가능한 한 같은 날, 분양사무소와 은행의 업무 순서에 맞춰 진행하는 편이 안전합니다. 특히 ‘나중에 명의만 바꿔주겠다’는 말로 큰돈을 먼저 보내는 방식은 피합니다.
직거래라도 신고는 빠지지 않습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 분양권 전매계약은 원칙적으로 계약 체결일부터 30일 이내에 실제 거래가격 등을 공동 신고해야 합니다. 신고 금액에는 웃돈을 빼놓지 않습니다. 거래를 해제했다면 해제 신고도 챙겨야 합니다. 신고를 마쳤다는 사실과 분양사무소에서 계약자 명의가 실제 바뀌었다는 사실은 별개이니 둘 다 확인합니다.
싸게 샀다는 느낌은 입주비용 앞에서 자주 바뀐다
직거래로 중개보수를 아꼈다고 해도 그 금액이 곧 수익은 아닙니다. 매수인이라면 입주 때 필요한 잔금, 취득 관련 세금, 대출이자, 옵션 잔금까지 달력에 올려놓고 현금 흐름을 봐야 합니다. 주변 신축 실거래가와 같은 단지의 다른 분양권 거래도 비교하되, 층과 향, 옵션, 입주 시점이 다른 가격을 그대로 맞대지 않습니다.
매도인도 프리미엄 전부를 손에 쥐는 건 아닙니다. 국세청 안내상 분양권 양도에는 보유기간 등에 따른 양도소득세가 적용되며, 예정신고 기한도 챙겨야 합니다. 세금 계산은 취득일과 양도일, 실제 필요경비에 따라 달라지니 계약 전에 본인 자료로 확인하는 게 낫습니다. 제가 직거래에서 가장 경계하는 순간은 숫자가 좋아 보여 확인 순서를 건너뛰고 싶어질 때입니다. 분양권은 계약서상의 권리와 앞으로 낼 돈을 함께 사는 거래라서, 서두를수록 확인할 게 늘어납니다.
