송도아파트경매 현장에 가봤더니 가격보다 먼저 보인 것
송도 아파트 현장을 돌다 보면 같은 단지인데도 가격 차이가 꽤 나는 집을 만납니다. 경매 물건은 그 차이가 더 커 보이죠. 유찰된 최저가만 보면 ‘이 정도면 싸다’는 생각이 먼저 듭니다. 저도 처음에는 그 숫자에 눈이 갔습니다. 그런데 입찰장에 오래 다니며 배운 건, 싼 가격보다 그 가격이 싼 이유를 먼저 찾아야 한다는 겁니다.
송도아파트경매를 볼 때는 감정가, 현재 거래 가격, 실제 점유 상태를 따로 놓고 봅니다. 셋 중 하나라도 흐릿하면 입찰가를 쓰지 않습니다. 아파트는 빌라나 상가보다 익숙해 보여서 초보가 쉽게 접근하는데, 익숙한 물건과 안전한 물건은 같은 말이 아닙니다.
감정가와 지금 팔리는 가격은 다릅니다
경매 공고에 적힌 감정가는 감정평가 당시의 가격입니다. 매각기일에 그 돈으로 팔 수 있다는 뜻이 아니죠. 송도에서는 같은 전용면적이라도 동, 층, 향, 조망, 내부 상태에 따라 매수자의 반응이 달라집니다. 바다나 공원이 보이는 집의 호가를 조망이 막힌 저층 물건에 그대로 대입하면 계산이 처음부터 틀어집니다.
저는 먼저 같은 단지, 같은 면적의 최근 실거래를 확인합니다. 그다음 현재 나온 매물 중 실제로 경쟁할 만한 집을 봅니다. 호가는 매도자의 희망 가격이니 실거래와 섞어 평균을 내지 않습니다. 가능하면 인근 중개업소 여러 곳에 전화해 ‘이 층, 이 상태라면 얼마에 거래될 것 같은지’를 묻고, 답이 다른 이유도 듣습니다. 입찰 전날까지 가격이 바뀔 수 있어 최종 확인도 필요합니다.
가령 비슷한 집의 거래 가능 가격을 7억2000만 원으로 봤는데, 경매 최저가가 6억 원이라면 1억2000만 원이 남는 것처럼 보입니다. 하지만 최저가에 낙찰된다는 보장은 없습니다. 경쟁이 붙어 6억4000만 원에 써내는 순간, 계산은 다시 해야 합니다. 감정가 대비 몇 퍼센트 싸게 샀는지는 제 수익과 직접 관계가 없습니다.
등기부 한 장으로 권리분석을 끝내지 않습니다
입찰 전에는 등기사항증명서와 법원의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 나란히 펼칩니다. 민사집행법상 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 수 있는 권리 등이 기재됩니다. 현황조사서에는 점유에 관한 단서가 있고, 감정평가서에는 평가 시점과 물건 상태가 담깁니다. 어느 한 장만 읽고 ‘문제없다’고 말하기 어려운 이유입니다.
제가 특히 오래 보는 곳은 임차인 부분입니다. 전입일, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 등기상 선순위 권리와 날짜를 맞춰 봅니다. 주택임대차보호법상 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 그다음 날부터 대항력이 생길 수 있습니다. 선순위 대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면, 남은 금액이 매수인의 부담으로 이어질 수 있습니다. ‘배당요구를 했으니 끝났다’는 식으로 넘기면 위험합니다.
서류끼리 점유자나 보증금 기재가 다를 때도 있습니다. 그럴 때는 유리한 숫자를 골라 쓰지 않습니다. 기록을 다시 확인하고, 필요한 경우 전문가에게 사건별 판단을 맡깁니다. 현장에 가서 우편함이나 출입 흔적을 살피는 일도 단서가 되지만, 그것만으로 임차인의 권리나 실제 거주 여부를 확정할 수는 없습니다. 권리관계가 설명되지 않는 물건은 초보라면 지나치는 편이 낫습니다.
현장에서는 집 안보다 집 밖에서 먼저 드러납니다
경매 물건은 내부를 못 보는 경우가 많습니다. 그래서 저는 단지 주변부터 걷습니다. 출퇴근 시간의 차량 흐름, 주차 여건, 동 출입구 상태, 같은 라인의 수리 중인 집을 봅니다. 단지 이름이 같아도 어느 동인지에 따라 생활 동선과 소음 체감이 달라집니다. 지도에서 가까워 보이던 시설도 실제로 걸으면 생각보다 멀 수 있고요.
관리사무소에는 관리비 체납 여부와 확인 가능한 범위를 묻습니다. 관리비는 항목에 따라 매수인 부담 여부가 달라질 수 있으니, 들은 금액을 통째로 인수비용으로 적거나 전부 무시하지 않습니다. 공용부분 관련 체납액과 연체료 등은 구분해서 확인해야 합니다. 집 안을 못 봤다면 수리비도 보수적으로 잡습니다. 사진에 보이는 도배 상태만 믿고 천장 누수나 설비 교체 가능성을 0원으로 두면 곤란합니다.
점유자가 있다면 명도 기간도 비용입니다. 법적 절차가 가능하다는 말과 실제로 언제 집을 비울지는 다릅니다. 이사 일정 협의가 길어지면 대출 이자와 관리비가 계속 붙습니다. 저는 ‘낙찰 다음 달에 바로 세입자를 받는다’는 계획으로는 입찰가를 올리지 않습니다.
입찰가보다 먼저 총투입액을 적습니다
앞의 7억2000만 원짜리 거래 가능 가격을 다시 보죠. 낙찰가 6억4000만 원, 취득 관련 비용 2000만 원, 수리 1000만 원, 명도 협의와 이사 관련 비용 500만 원, 이자·보유비 1000만 원, 매도 중개비 500만 원을 가정하면 총 6억9000만 원입니다. 숫자는 설명을 위한 가정이고 취득세율과 실제 비용은 개인의 보유 주택 수, 물건, 거래 조건에 따라 달라집니다.
7억2000만 원에 팔려도 장부상 차이는 3000만 원입니다. 여기서 예상보다 낮은 매도가, 보유 기간 연장, 추가 수리비, 양도 관련 세금이 나오면 여유가 빠르게 줄어듭니다. 반대로 ‘명도비는 안 들 것’이라고 가정해 입찰가를 500만 원 더 쓰는 건 수익을 미리 당겨 계산하는 셈입니다. 저는 이런 물건이면 목표 수익과 예비비를 먼저 적고, 남는 금액을 입찰 상한으로 삼습니다.
경락잔금대출도 낙찰 뒤에 알아보면 늦습니다. 금융기관이 보는 담보 가치와 대출 가능 금액은 내가 예상한 시세와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 소득, 기존 대출, 보유 주택, 물건 상태를 알려 주고 가능한 범위를 확인해야 합니다. 대출이 부족하면 잔금을 치를 현금이 있는지도 따져야 하고요. 대금 납부를 못 하면 입찰보증금을 잃을 수 있습니다.
송도 아파트라는 이름만으로 좋은 경매 물건이 되지는 않습니다. 제가 편하게 입찰표를 쓰는 날은 최저가가 크게 내려간 날이 아니라, 점유와 권리, 시세와 비용을 제 말로 끝까지 설명할 수 있는 날입니다. 설명이 막히는 한 줄이 있다면 그 물건은 아직 제 가격이 아닙니다.
