부동산매물사이트만 믿고 입찰장에 갔다가 멈춘 이유
얼마 전 입찰장에서 옆자리 분이 휴대전화 화면을 보여줬습니다. 경매 아파트의 최저가가 3억 2천만 원인데, 부동산매물사이트에는 같은 단지 매물이 4억 2천만 원에 나와 있더군요. “1억은 남는 거 아닌가요?”라고 묻기에 화면을 조금 더 내려봤습니다. 같은 평형이라고 적혀 있어도 층과 수리 상태가 달랐고, 4억 2천만 원은 팔린 가격이 아니라 집주인이 부른 가격이었습니다.
저도 처음에는 매물 가격을 시세처럼 적어 놓고 입찰가를 계산했습니다. 현장에서 몇 번 값을 고쳐 쓰고 나서야 습관이 바뀌었죠. 부동산매물사이트는 쓸모가 큽니다. 다만 경매 물건을 고를 때 그 화면 하나로 수익을 계산하면 위험합니다.
매물 가격을 보고 먼저 확인하는 것
일반 매물사이트에서 제가 먼저 보는 건 가격보다 비교 대상입니다. 같은 단지, 같은 전용면적이어도 저층과 고층, 남향과 북향, 내부 수리 여부에 따라 매수자가 받아들이는 가격이 달라집니다. 사진이 밝다고 수리가 잘된 집으로 단정할 수도 없습니다. 사진 촬영 시점이 오래됐거나 실제 매물 상태와 다를 수 있으니까요.
호가가 4억 2천만 원이라면 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 계약된 거래를 확인합니다. 실거래가는 계약일 기준으로 표시되고 신고까지 시차가 생길 수 있습니다. 그래서 가장 최근 한 건만 보지 않고 몇 달간의 거래를 나란히 놓습니다. 3억 7천만 원, 3억 8천만 원에 거래된 집들이 있는데 매물 광고만 4억 2천만 원이라면, 제 계산의 출발점은 4억 2천만 원이 아닙니다.
그다음에는 실제로 지금 팔리고 있는 매물을 봅니다. 같은 면적의 매물이 여러 개 쌓여 있고 가격을 낮춘 흔적이 보이면, 낙찰 후 되팔 때도 시간이 걸릴 수 있습니다. 중개업소 두세 곳에 전화해 최근 거래된 집의 층과 상태, 현재 나온 매물에 문의가 붙는지 묻습니다. 광고 화면에서 보이지 않는 얘기가 그때 나옵니다.
경매 정보는 사건번호로 다시 읽는다
부동산매물사이트에 경매 물건이 함께 뜨는 경우가 있습니다. 검색하고 비교하기는 편합니다. 하지만 관심 물건을 찾은 뒤에는 법원경매정보에서 사건번호와 물건번호를 맞춰 봅니다. 매각기일, 최저매각가격, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 직접 읽어야 합니다. 공매라면 온비드의 해당 공고와 매각 조건을 확인합니다. 화면에 보이는 가격만 같다고 같은 조건의 거래는 아닙니다.
서류에서 특히 멈춰 보는 부분은 점유자와 임차 관계입니다. 현황조사서에 사람이 없다고 적혔다고 해서 빈집이라고 확정하지 않습니다. 반대로 임차인이 적혀 있다고 보증금 전부를 낙찰자가 무조건 떠안는 것도 아닙니다. 전입, 점유, 확정일자, 배당요구, 선순위 권리 등을 함께 따져야 합니다. 등기사항증명서도 인터넷등기소에서 다시 열람합니다. 제가 전에 저장해 둔 파일만 믿기에는 입찰일까지 상황이 달라질 여지가 있습니다.
특별매각조건이나 유치권 신고처럼 낯선 문구가 나오면 입찰가를 조금 낮춰 해결하려 하지 않습니다. 그 문구가 실제 비용과 인도 일정에 어떤 영향을 주는지 확인되지 않으면 저는 그 물건을 넘깁니다. 초보 때는 좋은 물건을 놓치는 게 아깝지만, 알 수 없는 부담을 떠안는 쪽이 훨씬 비쌉니다.
숫자를 적으면 싸 보이던 물건이 달라진다
아까 본 아파트에 가상의 비용을 붙여보죠. 낙찰가가 3억 2천만 원이고, 취득 관련 세금과 등기 비용 400만 원, 수리비 1,800만 원, 점유자 인도와 이사 협의 비용 500만 원, 대출 이자와 보유비 400만 원, 예비비 300만 원을 잡으면 투입액은 3억 5,400만 원입니다. 세금과 대출 조건은 사람마다 달라지니 이 숫자는 계산 방식을 보여주기 위한 예시입니다.
3억 8천만 원에 매도한다면 차액은 2,600만 원입니다. 여기서 매도 중개보수와 양도 관련 세금까지 빼야 합니다. 매도가 3억 6,500만 원으로 내려가면 그 전 차액은 1,100만 원으로 줄어듭니다. 수리가 예상보다 길어지거나 잔금대출 한도가 낮게 나오면 계산은 더 빡빡해집니다. 4억 2천만 원짜리 광고를 보고 떠올린 ‘1억’과는 꽤 다른 숫자죠.
저는 입찰 전 금융기관에 경락잔금대출 가능 금액과 조건을 물어보고, 대출이 적게 나오는 경우까지 자금표를 써 둡니다. 취득세는 보유 주택 수와 물건 종류 등 자기 조건에 맞춰 확인합니다. 손익표에 빠지기 쉬운 비용이 명도, 체납 관리비 중 부담 가능성이 있는 항목, 수리 중 관리비와 이자입니다. 하나씩은 작아 보여도 합치면 입찰가를 바꿀 만한 돈입니다.
화면을 끄고 현장에 가면 보이는 것
매물사이트 사진에서는 단지 앞 도로 소음이나 주차장 동선이 잘 안 보입니다. 경매 물건은 내부를 자유롭게 확인하기도 어렵습니다. 그래서 저는 건물 바깥 상태, 공용부 관리, 주변 임대 매물, 출퇴근 시간대의 분위기를 봅니다. 같은 단지 중개업소에는 수리 안 된 집이 실제로 어느 가격대에서 거래되는지도 묻습니다. 확인할 수 없는 내부 상태는 좋은 쪽으로 가정하지 않습니다.
입찰장에서는 남의 입찰가를 알 수 없지만, 제 상한가는 미리 정할 수 있습니다. 실거래가와 현장 시세에서 예상 비용, 필요한 수익, 예상 밖의 지출에 대비할 여유를 빼고 적습니다. 그 가격을 넘기면 그냥 돌아옵니다. 빈손으로 나오는 날도 많았습니다. 부동산매물사이트는 후보를 찾고 시장 분위기를 읽는 데 매일 쓰지만, 입찰서에 적는 숫자는 서류와 현장에서 끝까지 확인한 것만 반영합니다.
