오피스텔분양 상담 갔다가 계약서를 덮은 이유
얼마 전 오피스텔분양 상담을 받으러 갔다가 계약서 대신 계산기만 두드리고 나왔다. 상담사는 “월세가 잘 나오는 자리”라고 했다. 역에서 걸어 보니 7분 남짓, 주변에 직장인도 많았다. 처음에는 괜찮아 보였다. 그런데 분양가와 실제 거래 가격을 나란히 놓자 얘기가 달라졌다.
경매 물건을 볼 때는 낙찰가부터 정하지 않는다. 점유자, 선순위 권리, 수리비를 확인한 뒤 내가 감당할 가격을 쓴다. 새 오피스텔도 비슷하다. 건물이 새것이라는 이유로 임대료와 매도가격까지 새로 만들어지지는 않는다.
분양가보다 먼저 본 건 주변 실거래였다
상담받은 방의 분양가는 2억 4천만 원이었다. 같은 생활권에서 면적과 입주 연차가 비슷한 오피스텔의 매도 호가는 2억 1천만 원대부터 보였다. 호가는 거래가가 아니니 그것만으로 비싸다고 단정할 수는 없다. 국토교통부 실거래 자료에서 실제 팔린 가격을 보고, 현지 중개업소에는 그 가격에 지금도 매수 문의가 붙는지 물었다.
여기서 초보가 흔히 듣는 말이 있다. “신축이라 비교하면 안 된다.” 어느 정도는 맞다. 다만 신축 프리미엄을 2천만 원 넘게 줄 생각이라면, 그 돈을 나중에 받을 사람도 있어야 한다. 주변 구축이 잘 팔리지 않는데 신축만 분양가 이상으로 팔릴 거라고 잡으면 출구 가격을 희망사항으로 적는 셈이다.
임대료도 같은 방식으로 봤다. 광고에 나온 최고 월세 한 건보다, 실제 임차인이 계약할 만한 가격대가 중요했다. 같은 건물에서도 층, 방향, 주차 가능 여부, 관리비에 따라 체감 임대료가 달랐다. 임차인이 월세 85만 원에 관리비까지 감당할 수 있는지, 근처에 입주 예정 물량은 얼마나 되는지도 확인해야 한다.
월세 85만 원이라는 말에 빠진 비용
계산을 쉽게 하려고 분양가 2억 4천만 원, 취득과 등기에 드는 비용 및 초기 지출 1천2백만 원, 월세 85만 원을 가정해 보자. 모두 설명용 숫자다. 세입자가 1년 내내 있으면 월세는 1천20만 원이다. 하지만 공실이 한 달만 생겨도 935만 원으로 줄어든다. 소유자가 부담하는 관리비와 수선비 등을 연 150만 원으로 잡으면 785만 원이 남는다. 투입금 2억 5천2백만 원 대비 약 3.1%다. 아직 대출이자와 세금은 빼지 않았다.
여기에 1억 4천4백만 원을 연 5%로 빌렸다고 가정하면 이자만 연 720만 원이다. 앞서 남은 785만 원에서 빼면 65만 원이다. 원금 상환이 있는 대출이라면 매달 통장에서 나가는 돈은 더 커진다. 금리가 오르거나 공실이 두 달로 늘면 현금흐름은 바로 마이너스다. 분양 상담에서 듣는 ‘월세 수익률’이 내 통장에 남는 수익률과 다른 이유다.
발코니 확장이나 가전 옵션, 중개보수, 입주 청소, 세입자 교체 때의 도배비도 계약 전에 적어 둔다. 경매에서는 명도비와 수리비를 빼먹으면 수익이 무너진다. 분양에서는 이런 작은 지출들이 같은 일을 한다.
중도금이 해결돼도 잔금은 따로 온다
“중도금 대출이 되니까 계약금만 있으면 된다”는 말도 조심해서 듣는다. 중도금 대출과 준공 뒤 잔금 대출은 심사 시점과 조건이 다를 수 있다. 대출 가능 금액은 소득, 기존 채무, 담보 평가, 금융기관 기준에 따라 달라진다. 입주 때 예상보다 적게 나오면 부족분을 현금으로 채워야 한다.
계약서를 보기 전에는 계약금, 중도금, 잔금의 날짜를 한 줄에 적는다. 그 아래에는 잔금 대출이 기대만큼 나오지 않을 때 마련할 현금을 적는다. 위약금과 계약 해제 조항도 읽는다. 분양권을 팔아 빠져나오면 된다는 설명은 매수자가 있을 때만 성립한다. 전매 가능 여부와 제한 기간 역시 해당 물건의 공고문과 계약 조건으로 확인해야 한다.
분양보증도 이름만 듣고 넘어갈 부분은 아니다. 주택도시보증공사의 오피스텔 분양보증은 건축주가 계약을 이행하지 못하는 일정한 사유가 생기면 분양 이행이나 납부한 계약금·중도금의 환급을 책임지는 상품이다. 해당 사업장에 실제 보증이 있는지, 보증서의 사업장·기간·대상이 내가 계약할 호실과 맞는지 확인한다. 보증이 분양가 하락이나 임대 공실까지 막아 주는 것은 아니다.
주거용으로 쓸 생각이라면 세금부터 다시 계산한다
오피스텔은 공부상 업무시설이어도 실제 사용 방식에 따라 세금 판단이 달라질 수 있다. 주거용 임대를 생각하면서 “사업자등록을 하면 부가가치세를 무조건 돌려받는다”는 말을 그대로 믿으면 곤란하다. 국세청의 과세 사례에서도 매입세액을 공제받은 뒤 주거용으로 사용한 사실이 문제 된 적이 있다. 환급 가능 여부와 이후 용도 변경에 따른 세금은 계약 전 세무 전문가에게 자신의 사용 계획을 놓고 확인하는 편이 안전하다.
내가 본 그 물건은 입지가 나쁘지 않았다. 그래도 주변 거래 가격, 공실 한 달, 잔금 대출의 변동 가능성을 숫자에 넣자 원하는 가격이 나오지 않았다. 그래서 계약서를 덮었다. 좋은 물건을 놓치는 일보다, 내 계산으로 버티기 어려운 물건을 덜컥 사는 일이 오래 남는다.
