부동산등기비용 빼먹고 입찰가를 다시 썼다
입찰표를 쓰다가 계산기를 다시 두드린 적이 있다. 낙찰가와 대출금은 적어 놓고, 소유권을 넘겨받을 때 들어갈 돈은 뭉뚱그려 잡았기 때문이다. 몇십만 원 차이겠지 싶어도 취득세까지 빠져 있으면 이야기가 달라진다. 경매에서 부동산등기비용은 낙찰 뒤에 남는 돈으로 처리할 항목이 아니다. 입찰가를 정할 때부터 현금 지출로 넣어야 한다.
등기비용이라고 부르는 돈의 절반 이상은 세금일 수 있다
현장에서 ‘등기비 얼마예요?’라고 물으면 법무사 보수만 떠올리는 분이 있다. 실제 견적에는 취득세, 지방교육세, 경우에 따른 농어촌특별세, 국민주택채권 할인 부담액, 등기신청수수료, 증명서 발급비, 법무사 보수와 부가가치세가 함께 들어간다. 대출을 받으면 근저당권 설정 관련 비용도 별도로 확인해야 한다. 같은 낙찰가라도 주택 수, 면적, 지역, 물건 종류에 따라 총액이 달라지는 이유다.
특히 취득세를 ‘등기할 때 내는 수수료’ 정도로 생각하면 계산이 틀어진다. 취득세는 부동산을 취득해서 내는 세금이고, 경매에서는 매각대금을 완납한 날이 취득 시점이다. 지방세법상 일반적인 신고·납부 기한은 취득일부터 60일이지만, 소유권이전등기 촉탁을 진행하려면 납부 확인이 필요하다. 잔금일에 낼 돈을 따로 준비해야 한다는 뜻이다.
3억 원 낙찰이라면 세금부터 330만 원을 적는다
가령 전용면적 84㎡ 아파트를 3억 원에 낙찰받았다고 해보자. 일반적인 주택 유상취득 세율 1%가 적용되고 중과나 감면이 없는 사례라면 취득세는 300만 원이다. 지방교육세 0.1%에 해당하는 30만 원을 더하면 우선 330만 원이다. 이 면적의 주택에는 통상 농어촌특별세가 붙지 않는다. 여기까지가 법무사 보수를 넣기 전 금액이다.
다만 이 숫자를 모든 3억 원짜리 물건에 복사하면 위험하다. 주택이 아닌 상가·토지에는 다른 세율이 적용되고, 주택도 보유 주택 수와 취득 지역에 따라 중과 여부를 따져야 한다. 생애최초 취득세 감면을 기대한다면 본인과 세대 요건, 가격 요건 등을 확인해야 한다. 감면이 될 것이라는 예상만으로 입찰가를 높였다가 잔금 때 자금이 모자라는 사례를 여러 번 봤다. 세율과 감면 여부는 입찰 전에 관할 지방자치단체나 위택스에서 물건별로 확인하는 편이 안전하다.
채권은 매입액과 실제 부담액이 다르다
국민주택채권도 자주 헷갈린다. 등기를 하면서 일정 금액의 채권을 매입해야 하지만, 곧바로 매도하는 경우 현금으로 부담하는 돈은 채권 매입액 전체가 아니라 할인액이다. 예를 들어 채권을 400만 원어치 매입하고 즉시 매도해 25만 원을 부담했다면, 등기비용에 반영할 현금 지출은 25만 원이다. 이 숫자는 설명용 예시다. 실제 매입액은 물건의 시가표준액과 지역 등에 따라, 할인 부담액은 매도 시점에 따라 바뀐다.
여기서 낙찰가 3억 원을 채권 계산에도 그대로 넣는 실수가 나온다. 일반적인 기존 주택의 채권 매입액을 확인할 때는 주택도시기금의 기준에 맞춰 시가표준액을 조회해야 한다. 같은 가격에 낙찰받은 아파트라도 공시가격이 다르면 채권액이 달라질 수 있다. 입찰 전에는 예상 범위를 잡고, 잔금일이 가까워지면 다시 조회해 현금 준비액을 고쳐 적는다.
법무사 견적서에서는 총액보다 항목을 먼저 본다
경매는 매각대금을 완납하면 법원이 소유권이전과 매수인이 인수하지 않는 권리의 말소를 등기소에 촉탁한다. 그래서 일반 매매의 이전등기 절차와 서류 흐름이 다르다. 법무사를 쓰더라도 ‘등기비용 400만 원’처럼 총액만 받아서는 무엇이 세금이고 무엇이 보수인지 알기 어렵다. 저는 취득세와 지방교육세, 채권 할인액, 등기신청수수료, 말소 관련 비용, 법무사 보수와 부가가치세를 나눠 적은 견적서를 받는다.
법무사 보수는 세금처럼 낙찰가에 일정 비율을 곱해 확정되는 돈이 아니다. 사건의 서류 작업, 말소 건수, 대출 연계 여부에 따라 견적이 달라진다. 두 곳 이상에 같은 사건번호와 대출 계획을 전달해 비교하면 차이를 보기 쉽다. 잔금대출을 쓴다면 은행이 지정한 법무사 이용 조건이 있는지도 미리 확인한다. 대출 관련 근저당권 설정 비용은 누가 부담하는지 은행의 안내와 견적서에서 각각 확인해야 한다.
입찰가 계산표에는 낙찰대금 아래에 취득세 등 세금, 채권 할인액, 등기 실비, 법무사 보수를 따로 적는다. 그다음 명도비, 체납 관리비 중 인수할 몫, 수리비, 대출이자와 보유세를 더한다. 등기만 끝나면 물건이 곧바로 수익을 내는 건 아니기 때문이다. 권리분석이 끝난 물건이라도 이 비용들을 넣고 수익이 너무 얇아지면, 저는 입찰표의 숫자부터 다시 낮춘다.
