나주 빛가람동 상가 경매, 7회 유찰 5천만

한줄 요약

7회 유찰된 나주 빛가람동 상가, 초저가 매력 있지만 권리분석이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 문화로 234, 5층501호 (빛가람동,움플러스)

이 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 상가입니다. 주소는 문화로 234, 5층 501호이며, 해당 건물은 '움플러스'라는 상업용 건물입니다. 주위에는 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 유동인구가 어느 정도 있는 편입니다. 하지만, 건물 내에서 경계벽을 제거하여 옆 호실과 함께 골프연습장으로 사용 중인 점은 유의해야 할 사항입니다.

가격이 말해주는 것

이 상가는 감정가 3억 900만원에서 시작해 7회 유찰되면서 최저입찰가가 5,670만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 82% 할인된 가격입니다. 인근 상가의 실거래가와 비교했을 때, 상당히 매력적인 가격이지만, 유찰이 많아진 이유를 정확히 파악하는 게 중요합니다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 5,953만원 정도로 보면 무난할 것 같습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 9월 9일에 설정된 근저당권입니다. 이보다 선순위 권리가 있는지 확인이 필요합니다. 현재 임차인에 대한 정보는 등기부 및 현황조사서를 통해 확인해야 하며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 유치권이나 법정지상권 문제가 없는지도 철저히 조사해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 7회 유찰이란 점에서 호재보다는 악재가 더 크게 작용할 수 있습니다. 그러나, 감정가 대비 큰 폭의 할인율은 분명 매력적입니다. 만약 기존 골프연습장으로의 활용이 가능하다면, 이를 유지하거나 다른 용도로 변경할 수 있는지 확인해야 합니다. 예상 수익률은 주변 시세에 따라 다르겠지만, 월세 전환 시 약 연 8%대의 수익률을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내가 이 물건에 입찰한다고 가정한다면, 솔직히 말해 경쟁률은 그다지 높지 않을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 6천만 원 이하로 잡고, 취등록세 약 273만 원을 포함한 총 투자금은 6,230만 원 정도로 계획합니다. 하지만, 경계벽 문제와 임차인 대항력 여부 등 리스크를 충분히 고려해야 합니다.