꼬마빌딩매매 현장을 돌고 가격표를 다시 본 이유

몇 년 전, 역에서 걸어서 7분이라는 꼬마빌딩매매 물건을 보러 간 적이 있습니다. 중개 자료에는 매매가 18억 원, 월세 650만 원이라고 적혀 있었어요. 사진으로는 외벽도 말끔했고 1층에는 손님이 드나드는 가게가 있었습니다. 그런데 현장에서 3층까지 올라가 보니 이야기가 달라졌습니다. 3층은 비어 있었고, 옥상으로 이어지는 계단 벽에는 물이 흘렀던 자국이 남아 있었거든요.

그때 다시 느꼈습니다. 꼬마빌딩은 ‘건물 한 채’라는 말로 묶기엔 확인할 게 너무 많습니다. 임대료 한 줄만 믿고 계약금을 넣었다가는 빈 층과 수리비까지 함께 사게 됩니다.

월세 650만 원을 그대로 믿으면 생기는 일

그 물건의 실제 계약 임대료는 1층 350만 원, 2층 180만 원으로 월 530만 원이었습니다. 나머지 120만 원은 비어 있는 3층에 새 임차인을 들였을 때 받을 수 있다는 예상액이었죠. 매물 자료의 월세 650만 원과 지금 통장에 들어오는 돈 사이에는 매달 120만 원 차이가 있었습니다.

18억 원에 월 650만 원이면 연 임대료 7,800만 원, 매매가 대비 약 4.3%입니다. 하지만 현재 월세 530만 원으로 계산하면 연 6,360만 원, 약 3.5%로 내려갑니다. 여기서 재산세, 보험료, 공용부 전기료, 수선비 등으로 연 1,200만 원을 가정하면 남는 돈은 5,160만 원입니다. 매매가의 약 2.9%죠. 이 숫자도 공실이 더 생기지 않는다는 가정 아래에서만 성립합니다.

저는 임대차계약서의 보증금과 월세, 납부일을 먼저 적고 실제 입금 내역과 대조합니다. 임차인이 월세를 밀리고 있는지, 관리비를 별도로 받는지, 계약 만료가 언제인지도 봅니다. 건물 앞에 간판이 걸려 있다는 사실만으로 임대료가 정상적으로 들어온다고 생각하면 위험합니다.

서류에서는 멀쩡했는데 계단에서 멈췄다

현장에선 꼭 위층부터 아래층까지 걸어 봅니다. 옥상 방수 상태, 계단실의 물자국, 화장실 배관, 외벽 균열은 사진 몇 장으로 판단하기 어렵습니다. 당시 물건도 옥상 문턱 주변에 보수 흔적이 있었어요. 누수 원인과 범위를 확인하기 전에는 ‘도배 몇 푼이면 되겠지’ 하고 비용을 넣을 수 없었습니다.

건축물대장은 정부24에서 열람해 층별 용도와 면적, 위반건축물 표시를 확인합니다. 토지이용계획도 함께 보고요. 현장에서는 대장에 적힌 용도와 실제 사용하는 방식이 같은지 비교합니다. 불법으로 넓힌 공간이 임대 면적에 포함돼 있다면, 그 공간의 월세를 정상적인 수익처럼 계산하기 곤란합니다. 시정에 드는 비용이나 향후 임대의 어려움까지 가격에 반영해야 합니다.

등기사항증명서에는 소유자와 근저당권, 가압류 같은 권리가 드러납니다. 일반 매매라면 잔금으로 말소할 권리와 말소 절차를 계약 전에 분명히 해둬야 합니다. 경매 물건이라면 방식이 다릅니다. 법원경매정보의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 읽고 인수할 권리나 점유 문제가 있는지 따져야 하죠. 어느 쪽이든 서류에 나온 임차인과 실제 점유자가 같은지는 현장에서 다시 확인합니다.

대출을 넣자 남는 돈이 얇아졌다

이 물건에 대출 9억 원을 쓰고 연 이자율을 5%로 가정해 봤습니다. 이자만 연 4,500만 원, 월 375만 원입니다. 현재 월세 530만 원에서 운영비 가정치 월 100만 원과 이자를 빼면 월 55만 원이 남습니다. 원금 상환과 소득 관련 세금은 아직 빠져 있습니다. 빈 층의 월세 120만 원이 들어올 때까지 버틸 여유가 있는지 묻게 되는 숫자예요.

대출 가능액도 매물 자료에 적힌 수치로 확정하지 않습니다. 감정가, 임대차보증금, 차주의 소득과 기존 대출에 따라 조건이 달라질 수 있어서 금융기관에 물건 자료를 들고 직접 확인합니다. 보증금은 매수할 때 들어오는 돈처럼 보여도 나중에 돌려줘야 할 채무입니다. 이 사례의 기존 보증금이 1억 6,000만 원이라면, 18억 원에서 대출 9억 원과 보증금을 뺀 7억 4,000만 원만 준비하면 끝이라는 계산도 맞지 않습니다. 취득세, 중개보수, 등기 비용, 초기 수리비와 공실을 버틸 현금이 더 필요합니다.

상가 건물 거래에서는 건물분 부가가치세와 임대사업의 포괄양수도 여부도 계약 전에 확인해야 합니다. 계약서에 포괄양수도라고 한 줄 썼다고 자동으로 인정되는 문제가 아닙니다. 저는 세무사와 거래 구조를 맞춰 보고, 누가 어떤 금액을 언제 부담할지 계약서에 분명히 적는 편입니다.

싼 가격보다 먼저 볼 것은 빠져나갈 길

비슷한 건물의 호가만 모으면 가격 판단이 쉽게 흔들립니다. 같은 거리의 건물이어도 대지 모양, 접한 도로, 층별 면적, 계단 위치, 주차 가능 여부에 따라 임차 수요가 달라집니다. 저는 주변 실거래와 현재 나온 매물을 따로 적고, 1층과 위층의 임대료도 구분해서 봅니다. 공실인 3층에 실제로 어떤 업종이 들어올 수 있는지 중개사에게 묻고, 낮과 저녁에 주변을 다시 걷습니다.

매도할 때 누구에게 팔 수 있을지도 생각합니다. 지금 임차인이 나가면 다시 채우기 어려운 입지인지, 오래된 설비를 고친 뒤에도 매수자가 납득할 임대수익이 나오는지 말입니다. 제가 봤던 18억 원 물건은 가격을 더 깎는다고 곧장 해결될 일이 아니었습니다. 누수 범위와 3층 임대 가능성을 확인해야 제 가격을 말할 수 있었어요. 꼬마빌딩매매에서는 서두른 하루보다 확인에 쓴 하루가 훨씬 싸게 먹힐 때가 많습니다.