강남빌딩매매 현장에 갔다가 가격표보다 먼저 본 것
강남에서 빌딩을 보러 가면 중개사가 먼저 매매가와 월세부터 꺼내는 경우가 많습니다. 저는 그 말을 듣기 전에 건물 뒤편과 지하부터 봅니다. 앞에서는 멀쩡해 보이던 건물이 뒤로 돌아가면 외벽에 물이 흐른 자국이 있고, 지하에는 펌프가 쉴 새 없이 도는 일이 있거든요. 경매 물건을 보러 다닐 때 몸에 밴 습관인데, 일반 매매에서도 꽤 쓸모가 있습니다. 수리비가 얼마인지 모른 채 수익률부터 계산하면 첫 줄부터 숫자가 틀어집니다.
강남이라는 이름보다 어느 골목인지가 중요했다
같은 강남구라도 대로변 건물과 한 블록 안쪽 건물은 임차인을 구하는 속도가 다릅니다. 지하철역까지 걸리는 시간만 재고 돌아오면 놓치는 게 많습니다. 저는 평일 점심과 퇴근 무렵에 다시 가서 유동 인구가 어디로 흐르는지 봅니다. 건물 앞에 잠깐 차를 댈 수 있는지, 납품 차량이 들어올 수 있는지, 간판이 실제 보행 동선에서 보이는지도 확인합니다. 지도에서 가까워 보이는 거리와 사람이 걸어오는 길은 다를 때가 있습니다.
호가를 비교할 때도 ‘옆 건물이 얼마에 나왔다’는 말만 믿지 않습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 상업·업무용 거래를 찾고, 거래 시점과 대지면적, 도로 조건, 건물 용도를 맞춰 봅니다. 공개된 거래금액이 곧 지금 살 수 있는 가격이라는 뜻은 아닙니다. 건물 상태와 임대차 내용도 다르니까요. 그래도 매도인이 제시한 가격이 어느 정도 떨어져 있는지 판단할 출발점은 됩니다.
월세 4천만 원이라는 말에 빠진 항목들
예를 들어 매매가 100억 원인 건물에서 월 임대료가 4천만 원 들어온다고 해보겠습니다. 연 임대료는 4억 8천만 원입니다. 여기서 관리·수선비와 건물주가 부담하는 비용을 연 8천만 원으로 가정하면 남는 금액은 4억 원입니다. 매매가로 나누면 연 4% 수준이죠. 이 숫자에도 취득 비용, 소득에 따른 세금, 대출 원금 상환은 아직 들어가지 않았습니다. 계산을 보여주기 위한 가정일 뿐, 특정 건물의 수익률은 아닙니다.
대출 50억 원에 연 이자율 5%를 가정하면 이자만 연 2억 5천만 원입니다. 앞의 4억 원에서 이를 빼면 1억 5천만 원이 남습니다. 그런데 1층 임차인이 나가 월세 1천5백만 원을 못 받는 기간이 1년 이어지면 연 임대료가 1억 8천만 원 줄어듭니다. 다른 조건이 그대로라면 현금흐름은 마이너스 3천만 원이 됩니다. 공실을 채우는 데 드는 중개비나 인테리어 지원 비용까지 생각하면 부담은 더 커집니다.
보증금 10억 원을 받아 매수 자금에 보탠다고 해서 그 돈을 수익으로 잡으면 안 됩니다. 임대차가 끝날 때 돌려줘야 할 돈입니다. 매수 전에는 층별 임대료와 보증금, 계약 기간, 연체 여부를 임대차계약서와 입금 내역으로 맞춰 봅니다. ‘만실’이라는 말보다 각 임차인이 실제로 얼마를 언제 내고 있는지가 훨씬 중요합니다. 한국부동산원의 상업용부동산 공실 통계는 지역 흐름을 보는 데 참고할 수 있지만, 내가 사려는 건물의 공실 위험은 현장에서 따로 봐야 합니다.
등기부와 임대차계약서가 서로 다른 이야기를 할 때
경매를 하면서 배운 것 중 하나는 서류 한 장으로 권리를 판단하지 않는다는 겁니다. 일반 매매라면 등기사항증명서에서 소유자와 근저당권, 가압류 같은 등기 내용을 보고, 건축물대장에서는 실제 사용 모습과 용도·면적이 맞는지 확인합니다. 토지이음에서 용도지역과 토지이용계획을 확인한 뒤에는 현장도 다시 봅니다. 옥상이나 지하를 임의로 막아 임대 공간처럼 쓰고 있다면 계약 전에 원상회복 가능성과 비용부터 따져야 합니다.
임차인이 있는 건물은 더 꼼꼼해야 합니다. 층마다 계약서가 몇 번 갱신됐는지, 보증금 반환은 누가 어떤 자금으로 할지, 매매계약에서 임대차를 어떻게 승계할지 적어 둡니다. 상가 임차인의 점유와 사업자등록처럼 대항력 판단에 영향을 주는 사실도 확인해야 합니다. 권리관계가 복잡하면 계약서 문구 몇 줄로 해결될 거라 짐작하지 않고 전문가에게 서류를 보여줍니다. 특히 매도인이 구두로 설명한 임차 조건과 계약서가 다르면, 그 자리에서 숫자를 다시 맞추기 전에는 가격 협상도 멈춥니다.
경매로 나온 강남 빌딩은 확인할 자료가 하나 더 늘어납니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 등기기록을 대조하고 임차인의 점유와 배당 관계를 따져야 합니다. 일반 매매처럼 매도인이 계약서에서 문제를 해결해 주리라고 기대할 수 없기 때문입니다. 현장에 사람이 있다고 모두 같은 권리를 가진 것도 아니고, 서류에 이름이 있다고 실제 점유 상태까지 저절로 확인되는 것도 아닙니다. 이 부분이 불명확한 물건은 싸게 보여도 입찰가를 쓰기 어렵습니다.
계약금보다 먼저 준비할 돈이 있었다
강남빌딩매매에서 자기자본을 계산할 때 매매가에서 대출과 보증금을 뺀 금액만 적는 분이 있습니다. 저는 거기에 취득세 등 취득 비용, 중개보수, 등기 비용, 초기 수선비, 공실 기간의 이자까지 별도 칸으로 더합니다. 건물의 용도와 거래 구조에 따라 세금과 대출 조건이 달라질 수 있어, 계약 전에는 실제 조건으로 다시 계산해야 합니다. 은행에서 대출 가능하다는 구두 답을 들었다면 금액·금리·상환 방식이 적힌 조건을 확인하고 잔금 일정을 잡는 편이 낫습니다.
처음 빌딩을 사는 분에게 저는 예상 월세를 조금 낮추고 비용을 조금 높여서 한 번 더 계산해 보라고 말합니다. 그래도 버틸 수 있는 건물이라면 현장에서 본 균열이나 빈 점포의 의미도 차분히 판단할 수 있습니다. 반대로 임차인 한 명이 나가면 이자를 내기 어려운 구조라면, 강남 주소와 번듯한 외관이 그 부담을 대신 갚아 주지는 않습니다. 제가 다시 보고 싶은 물건은 가격표가 화려한 건물보다, 서류와 현장에서 확인한 숫자가 서로 맞는 건물입니다.
